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　　　　■本报记者 周雪松

　　　　3月21日，2018中国房地产开发企业500强测评成果发布会在北京举行，除备受关注的2018中国房地产开发企业500强等系列测评榜单揭晓外，房地产行业发展态势也格外受到关注。本次发布的房地产500强测评报告指出，从整个行业来看，整体高速增长乏力，依旧处于下行周期，越来越多的开发商开始深耕细分领域。

　　　　强者恒强时代来临，中小型房企举步维艰

　　　　上述报告指出，2017年房地产行业在供给侧改革与因城施策的背景下，迎来了新一轮的发展，全年商品房销售金额和销售面积实现新的突破，但是不同区域城市分化进一步凸显，房地产行业内兼并重构进一步加速，行业集中度进一步提升。

　　　　从排名来看，2018中国房地产开发企业500强榜单前三强仍由恒大、碧桂园、万科占据。其中，恒大集团继续位列榜首，碧桂园、万科分列榜单第二、三位。保利、融创、绿地、中海、龙湖、华夏幸福和富力分列四到十位。与上一年的测评相比，十强房企除了个别名次调整，总体基本保持稳定。

　　　　2017年，500强房地产开发企业全年商品房销售面积总额达6.4亿平方米，同比增长22.3%，销售金额创下8.5万亿元的新高，同比增长34.7%；500强房企市场份额按面积和按金额分别为37.56%和63.24%，分别较上年提升4.51和9.89个百分点。同时，年内千亿房企数量创下新高，达到17家。碧桂园、万科、恒大三家龙头房企全年业绩更是超过5000亿元，实现业绩大幅突破。

　　　　测评报告指出，2017年，房地产行业集中程度进一步提高，且呈现销售持续向龙头企业集中的态势，房地产行业集中程度正加速攀升。在龙头房企逆市上行、快速增长的同时，中小型房企依然举步维艰，成长空间及市场份额进一步被挤压，500强企业中销售份额小且呈现负增长的企业不在少数。企业成长类型向两端聚集的趋势愈加明显，两极分化加剧，在可以预见的将来，将会有一部分竞争力薄弱的中小型房企被迫退出市场，而实力雄厚的大型房企将受益于行业整合，无论拿地、融资、布局，都构筑了更高的安全边界，业绩有望得到进一步提升。随着行业野蛮成长时代的结束，房地产市场进入了强者恒强的王者时代。

　　　　行业整体增长乏力，房企多元化渐成趋势

　　　　从整个行业来看，2017年房地产持续承压，整体高速增长乏力。一方面，政府本轮调控的决心大，从供给和需求两侧入手双管齐下大力整改房地产市场。另一方面，随着城镇化红利的逐步消退，与之紧密相关的房地产行业在市场规律的作用下也渐渐迈入白银时代。

　　　　测评报告显示，2017年500强房地产开发企业成长指标中销售面积增长率大幅回落至22.3%，销售金额增长率保持高速增长态势则主要受益于高企的房价。营业利润增长率虽然连续三年回升，但均未超过2010年水平，长期来看仍处于下降通道之内。由于年内房企债务规模继续扩张，行业整体的净资产增长率大幅回落。

　　　　以上指标表明，尽管销售规模的绝对值突破历史最高点，但从销售增速和盈利增速上看，房地产行业依旧处于下行周期。考虑到政府调控政策的稳定性，叠加城镇化红利减弱这一因素，在去年全国房地产销售创出历史新高的基础上，市场销售增速回落应是大概率事件。

　　　　因此，随着房地产多元供给体系逐步完善、长效机制加速建立、资金面持续收紧，百亿房企在大规模抢收后纷纷开始思考应对行业变局的良策。为了谋求长远发展，众多百亿房企以横向和纵向多元化拓展为主，有些积极拓展长期持有型业务，如长租公寓、特色小镇、文旅地产等，有些则聚焦于地产服务型上下游产业链的打通，如互联网家装、社区服务等。

　　　　值得关注的是，越来越多的开发商开始深耕细分领域，更加注重专业化开发，而不是简单的项目复制，比如养老地产、物流地产等。

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