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　　观点地产网 3月20日，彩生活与花样年的业绩发布会在香港四季酒店二楼前后脚举行，作为两家上市公司主席的潘军也在这个会议厅待了几乎一天，但他脸上并无倦色，或许是由于对过去一年业绩甚为满意的原因。

　　据潘军介绍，花样年2017年全年合约销售人民币201.6亿元，同比增长65.2%，完成全年合约销售目标的134.4%。全年合同销售建筑面积191万平方米，同比增加44.1%。同时，花样年2017年收入达约97.83亿元，虽较上年减少10.4%，但其全年公司拥有人应占利润则同比增加43.3%至11.54亿元。

　　而观点地产新媒体查看数据发现，花样年2017年的毛利同比下降了17.9%，毛利率也减少了近3个百分点，对此，潘军还对其鲜少披露的旧改板块做了不少篇幅的介绍，并称，花样年将加大已有城市更新项目的开发力度，尽快让这些产品早日面世，提升整体毛利率。

　　事实上，在提升项目盈利与回报方面，花样年早在两年前已效仿龙头房企们流行的“跟投制度”，要求“区域公司推荐的项目必须达到一定的毛利率和IRR才会要”。

　　毛利率、目标与城市更新千亿货值

　　花样年业绩报告显示，其2017年毛利约28.98亿元，同比下降了17.9%；毛利率也由上年的32.3%下滑至2017年的29.6%。花样年表示，毛利率的下降主要是由于2017年新增结转收入的楼盘毛利较上年低。

　　对此问题，花样年执行董事、首席财务官兼公司秘书林锦堂用一口极具个人特色的“港普”表示，主要是去年个别销售项目位于三四线，毛利率相对较低所造成。

　　而潘军则缓声补充，“我们将加大大湾区和已签约项目的开发力度，尽快让这些产品早日面世，提升我们项目的毛利率。”

　　另据三番哥透露，花样年2018年合约销售将增50%至300亿元，至2020年销售目标将达到1000亿元。

　　对此，潘军还少见地公开详述了花样年在城市更新板块上的布局与规模，而这些也将成为花样年未来业绩增长的重要支撑。并透露，今年花样年将正式组建了“城市更新集团”，整合现有的旧改项目。

　　“花样年在1998年，也就是二十年前就开始在深圳进行第一个项目开发，对深圳及整个粤港澳大湾区整体的生态都比较熟悉，所以我们今年将正式组建城市更新集团，对原本分散在地产集团深圳公司、广州公司及母基金里的城市更新业务进行整合。“

　　据其透露，花样年现于大湾区已有近40个项目储备，“我们有一部分城市更新是放在母基金中进行管理的，目前管理的旧村改造建面已约1000万平方米，未来五年期望基金部分涉及的销售额将达到2000亿元。”

　　花样年对城市更新的涉足由来已久，潘军如是回忆道，花样年做城市更新有先发优势，早期十年做的项目，没有一块是拍卖来的，都是和村委合作的，所以在当地有优势。他无不自豪地说：“我们在深圳耕耘20年，交了很多朋友。”

　　他还感叹，城市更新比房地产开发难得多，因为有大量不确定性因素。如前期与政府和村民的谈判，到拆迁谈判，到拆迁的实施，到政府规划调整等等，“都很琐碎，没有房地产开发那么爽”。

　　“但它带来的土地附加值非常大，所以在大湾区方面，花样年未来的增值空间非常巨大，而且我们持续看好大湾区未来房地产的发展。”所以潘军直言，上述1000万平米建面的旧村项目只是截止今年2月28日的数字，集团对城市更新的拓展还在增长。

　　另据林锦堂透露，花样年的深圳城市更新项目预计可在未来1-3年内进行转化，大概三四年左右就可以推出。

　　跟投制度与“减丁增灶”

　　据潘军介绍，在提升毛利率与规模上，除了加快城市更新项目的入市之外，集团也在推行龙头企业们流行的跟投计划。

　　“我们团队实行了两年的跟投制，2015年以前，都是由集团来物色项目，现在也学习同行，有区域公司推荐，必须达到一定的毛利率、IRR超过20%的项目才要。”

　　潘军称，原来的项目不跟投，只要有销售有现金流就有奖金，但现在有现金流没有利润就没有奖金，“现在项目利润和每一个员工挂钩，我对未来的项目还是非常有信心”。

　　据花样年财务数字显示，花样年2017年收入达约97.83亿元，虽较上年减少10.4%，但其全年公司拥有人应占利润则同比增加43.3%至11.54亿元。

　　除了房地产开发之外，物业服务也是花样年旗下的重要板块。因此，对于并购孵化了一年的万象美，潘军也有“不得不说”的话。

　　数据显示，截至2017年10月31日止十个月，万象美录得净利润2.35亿元，同比增幅达到15倍。

　　“这是万达也没想到的。”潘军对万象美的孵化效果非常满意，“万达物业原来是完成集团给的任务就可以，只要不赔钱就OK。并购以后，花样年对其原有的服务系统进行评估以后，认为有很大的改善空间，而改变以后的考核指标，有些人觉得压力大主动离职了。”

　　这在花样年内部称为“减丁增灶”。“我们鼓励现有人员多一点承担离职员工的工作，一人干两人活，我给1.5倍工资，发挥大家的积极性。”

　　潘军透露，刚接手时，万象美原有员工9000多人，现在剩下近约7000人。“把节省下来的几千万工资分给大家，盈利也从这里面来。”

　　“现在的万象美还有极大的发展空间，预计2018年也将继续增长。所以在原有的合作基础上，万达商场方面新的面积也给到了花样年管理，所以我们还会增加实收的管理面积，收入还会增长，利润还会增长。”

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