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　　作者：张常旺

登顶后的碧桂园有意要保持神秘感，就连过去的例牌菜——销售目标也未在业绩会上进行公布，副总裁程光煜的话外之音是，碧桂园今年要解一道开放题。

　　两会归来的杨国强似乎并未在业绩会上完成角色切换，他在答记者问中挂于嘴边的更多还是家国情怀，赤诚之心像极了当天他胸前的那条领带，鲜红而锃亮。

　　绝大多数时候，杨国强都是一本正经的，只有当媒体问到退休的问题时，他才展现出另一面。

　　退休我也想啊，跟我女儿说说吧，我的女儿还说，看人家李嘉诚做了多少年，待会儿我把我女儿电话给你。话音刚落，笑声阵阵。

　　从一家区域型公司成长为宇宙第一房企，杨国强将这些年的变化归结于时代的使然。过去一年，碧桂园的成长速度惊人，5508亿的销售再度捅破行业天花板。一时间，外界都在好奇它的成长边际会在哪？

　　短期之内，这仍将无解。登顶后的碧桂园有意要保持神秘感，就连过去的例牌菜——销售目标也未在业绩会上进行公布，副总裁程光煜的话外之音是，碧桂园今年要解一道开放题。

　　2018年不设销售目标

　　1000亿、2000亿、3000亿……不同房企的中长期目标在业绩会期间纷纷见诸报端，这是一个大象起舞的时代，没有规模就没有话语权。去年完成登顶的碧桂园并未在3月20日的业绩会端出例牌菜，连续两年超额兑现后，碧桂园在2018年将不设销售目标。

　　2017年，碧桂园实现销售5508亿元，领先万科和恒大209亿和499亿。完成赶超后，碧桂园的角色也从追赶者变成了守擂者。三家企业之间的较劲或明或暗，在开年的前两月，碧桂园、恒大和万科的销售分别为1236亿、1125亿和1035亿，三者的距离并未拉开。

　　用总裁莫斌的话来说，不设销售目标并不代表碧桂园对自己没有要求，销售目标我们内部肯定是有分解的，重要的是把每一个项目都做好，实现有质量的增长。而且我们是要在去年的基础上实现可持续增长，增长的幅度要根据市场、管理能力和人才团队水平来确定。

　　过去一年，碧桂园的业绩抢眼，除了销售的夺魁外，它在2017年实现毛利588亿，毛利率由2016年的21.1%提升至25.9%。当中归属于公司股东的净利润约261亿，同比增幅达126%。另外，碧桂园去年售楼回款达到5003亿，净经营性现金流为240.8亿，连续两年为正。

　　碧桂园是去年在土地市场最拼命的房企，它共拿下了881宗土地，每天平均都有两宗以上的土地入账，这些土储的建筑面积为1.41亿平方米，总代价4795亿。其中，权益部分的土储面积和支出分别为1.01亿平方米和3271亿。

　　三四线城市隐藏着碧桂园的成长秘诀，在做大规模的路上，它不断将战线下沉。从去年开始，碧桂园大举进攻县城，进一步扩大在三四线城市的战果。从2017年下半年到2018年底，碧桂园要覆盖每一个县域市场。人事安排上也进行了针对性的探索，每一个地级市都会配一个执行总裁，实现包产到人。

　　程光煜指出，在相对低能级的城市，市场需求是相对稳定和受到支持，是良性的需求。不过，县域扩张的风险并不能保证，有观点就认为，赌县域市场就是在市场空隙中短时间要规模而已，能否持续不得而知。

　　在碧桂园去年拿下的土储中，位于三四线城市的占比达69%，而目标三四线的占据了绝大多数。截至2017年底，碧桂园的土储达到了2.82亿平方米，潜在土储约1.42亿平方米。

　　物业分拆不缺钱

　　就在公布业绩的前一天，碧桂园宣布了以介绍方式分拆旗下的物业板块在香港上市。碧桂园服务已经向联交所递交了上市申请表格，将于适当时候就保证配额进行公告。

　　通过介绍的方式也意味着碧桂园服务的分拆上市将不进行融资，碧桂园CFO伍碧君在业绩会对此解释称，物业分拆暂时不融资是因为物业板块有大量充足的现金，未有融资的需求。

　　碧桂园此前公布的资料显示，其物业板块在2017年上半年的营收为14.15亿，归母净利润为2.22亿。而在这之前的三年，它的净利润分别为1.2亿、2.31亿和3.58亿。

　　目前，碧桂园物业的管理项目接近700个，合同管理面积为2.47亿平方米。伍碧君进一步指出，物业板块的分拆上市是为了体现物业的价值，因为物业放在碧桂园上市平台上几乎没有估值，分拆出来的话可以充分体现它的价值，同时也便于管理。

　　自花样年分拆彩生活上市以来，香港资本市场在近两年掀起了一波物业公司的上市潮。在这期间，绿城服务、中海物业、祈福生活、中奥到家、雅生活等都完成了资本登陆动作。同时，南都物业也敲开了A股市场的大门。

　　港股的上市并非碧桂园物业的首选，在这之前它已经尝试了A股的IPO，甚至一度被认为有资格与南都物业竞逐A股物业第一股。

　　但碧桂园物业在去年12月11日主动撤回于上交所分拆上市的申请，当时其给出的解释是审核监管机关近期的政策变动。

　　去年上半年，碧桂园物业向关联方提供劳务的营业收入分别为1.17亿元、1.98亿元、3.88亿元和2.21亿元，占当期营业收入的比例分别为9.69%、11.84%、16.45%和15.62%；而营业收入中属于由关联方支付的物业服务费权益安排部分分别为2.5亿元、4.14亿元、4.42亿元和2.36亿元，占当期营业收入的比例分别为20.74%、24.76%、18.75%和16.65%。

　　不管以何种方式上市，作为宇宙第一大房企旗下的业务板块，碧桂园服务的上市势必都会在资本市场搅起涟漪。

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