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　　机构：招银国际

　　评级：买入

　　目标价：21.45港元

　　盈利超预期。2017年公司实现收入2269亿元人民币，增长48.2%，净利润261亿，增长126.3%。除了毛利率有2016年的21.6%提升至25.9%，由于新的会计准则允许提前确认部分收入，同样也推动了盈利增长。此外，因为汇兑损益及利息收入，碧桂园在2017年录得33亿的净财务收入，相比2016年财务费用为11亿。核心净利润为247亿，增长106%，高于市场预期23.7%，也高于我们的预期23.3%。

　　销售之王。2017年碧桂园实现合约销售5508亿元，成为全国销售冠军。合约销售中。58%来自三四线城市。去年全年，公司共获取881个地块，总代价4795亿元，总建面1410万平。截止到2017年底，公司土地储备2.81亿平，权益面积1.89亿平，项目数达1456个，覆盖220个国内及海外城市。?剥离物业管理公司。碧桂园拟将通过实物分派方式，分拆旗下物业管理业务分支—碧桂园服务控股有限公司在香港联交所主板独立上市。公司已向联交所递交上市申请，以介绍形式上市。截止到2017年底，碧桂园物业公司的在管面积达3.3亿平，收费面积达1.2亿平，管理着国内440个项目。2017年物业公司实现收入312亿，净利润4.02亿。彭博数据显示，目前国内在港上市物业管理公司的平均2017年市盈率为34.2倍，意味着碧桂园的物业公司市值将在164亿港元水平。

　　资产负债表表现稳健。2017年底，公司净负债率为56.9%，较2016年48.7%所有上升。尽管碧桂园的扩张迅猛，但资产负债表依然稳健。房款收缴率在2017年达90%，录得约5000亿的回款。同时公司在今年1月通过股权和可转债融资235亿港元。

　　上调评级及目标价。公司强劲的销售将持续推动盈利增长，因此我们分别上调2018-2019年的净利润预测24.6%、19.3%至309亿和362亿元人民币。我们同时推出2018年底的净资产预测为30.64港元，以期反映公司快周转的销售及上升的利润率，因此目标价由12.15港元调升至21.45港元，相等于30%的与净资产折让，上调至买入评级。

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