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　　2017年房价和恒指都蹭蹭上涨的同时，也让不少投资者对港市中的內房股业绩心生期待。3月20日早间，花样年控股及其分拆出来的物业股彩生活双双公布年报，下一步将要怎么走？

花样年陷瓶颈？

　　花样年控股于2018年3月19日晚公布，截至2017年12月31日止，期內收入约97.83亿元，较上年同期109.2亿元减少约10.42%；公司拥有人应占年度利润约11.54亿元，较上年同期之约8.06亿元增长约43.26%；拟派年息每股7港仙。

　　细观其年报，花样年的主营物业销售相较于2016年度却有著大幅下滑，从2016年时的83.66亿元下滑至去年的约66亿元，这跨度不可谓不大。公司指主要由于2017年集团新增结转確认收入楼盘较上年减少。

　　尽管花样年于2017年录得合同销售总额逾201.64亿元超额完成全年目標，但其毛利率却从2016年度的32.3%下降至29.6%，公司指毛利率的下降由于2017年新增结转收入的楼盘毛利较去年低，是否显示花样年在楼盘销售以及开发方面陷入瓶颈？

　　向花样年总收入贡献第二多的爲物业经营服务，达到20.15亿元。嗯？爲什么觉得有些眼熟？物业经营服务不是彩生活的业务范围吗？

青出蓝胜于蓝

　　其实也不怪花样年会重点发展这个业务，但物业经营服务方面却著实给了花样年一个大惊喜，来看一看彩生活的年报便能知晓。彩生活与花样年几乎同时公布年报，截至2017年12月31日止，录得期內收入约16.28亿元，按年增长21.35%；公司拥有人应占年內溢利约3.21亿港元，较上年同期约1.88亿港元增长约70.76%，更在年报中直言豪派每股15港仙。

　　这些都还不是最亮眼的，彩生活转型依托的互联网社区平台服务模式给了公司一个大惊喜。于2017年12月31日，集团的平台服务面积由2016年12月31日约7.7亿平方米增加至逾9亿平方米。彩生活的线上平台截至2017年底，注册用户数增加至1034万人，相比2017年中时的400万人增长一倍多，活跃用户数增加至349.4万人，活跃度达到33.8%，O2O社区模式成绩显著。

　　此外，社区租赁、销售及其他增值服务的发力亦不可小觑。虽然物业管理服务仍然爲彩生活的总收益贡献大头，但增值服务仅仅录得2.76亿元收入竟有2.17亿元的利润，毛利率达80%颇爲诱人，该业务已经成爲了彩生活的新型增长点，甚至有赶超物管业务的趋势。首席执行官唐雪斌预期，今年物业管理面积可以增加2.5亿平方米，用户规模会翻一番，产品逐渐成熟亦有望提高盈利能力。

　　此外，在今年2月28日彩生活和花样年的特別股东大会上，彩生活收购深圳幸福万象及万象美管理公司100%股权议案获高票通过，標志著彩生活将于3月正式並表万象美。万象美持有万达物业管理资产包，目前管理面积达到6000万平方米，未来会並入彩生活的运营模式，十分值得期待。谈及万象美方面，业绩会上主席潘军表示，並入万象美后，可提升盈利能力及收入，未来並购政策会“轻重並举”。

　　受今次公布年报影响，彩生活的早盘高开，盘中达6.96港元创52周新高，后收涨于6.9港元，全日涨幅达到5.34%。在行业洗牌加速的现在，谁持有更多的管理面积自然也奠定更加扎实的基础。彩生活的外扩规模已经初见爆发式增长，至于后续估值是否能够起飞，潘军直言：“未来将把美易家、航天物业、开元国际等资源整合进入彩生活，相信市场会给予更好的评价，今天只是起点。”

业绩会直击：

　　Q1：增值服务的收入和利润均有很大幅度的提升，预计2018年收入和业务情况是怎样的？

　　A1：2017年彩生活利润收入有显著增长，主要来自于平台收益增加和利润贡献。彩生活的平台上的用户数量增加，产品逐步落地，也离不开业主用户的支持，2018年这些驱动因素依然存在。此外，彩生活未来增长会来自于外延式规模的增长，第二来源于內渗式增长。

　　Q2：是否有分拆的可能性？对现在彩生活的估值怎么看？

　　A2：彩生活作爲全行业第一家上市公司，已经走过近4年了。对于分拆，其实是会装更多业务进入彩生活，规模已经成长起来，将“五指张开攥成一拳”将更有力量。行业正在发生变化，将线上线下融合，未来将更多资源进入彩生活，相信市场会给予更好的评价，今天只是一个起点。

　　Q3：目前国內金融监管政策趋紧，是否会对“彩富人生”社区金融业务开展造成影响？

　　A3：目前对所有金融行业呈现严管态势，彩富人生对接的社区金融平台是花样年的金融机构平台，花样年的金融平台已获得相关牌照。线上P2P平台已按照金融监管部门要求向深圳市有关部门提起备案处理，基本上都是按照国家规定展开业务。未来爲了社区金融服务业务打基础，积极获取金融牌照。同时也有建立社区征信系统，严格风险控制。

　　作者：朱亦丹港股解码，香港财华社王牌专栏，20年专注港股，金融名家齐聚，做最有深度的原创财经號。看完记得订阅、评论、点赞哦。

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