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潘石屹“撤退”背后开发商们一地鸡毛:掏员工钱包、要工人命
发布时间:2019-11-01 08:05 来源:大猫财经

转型,说得容易,转起来可不简单,SOHO中国在全国百强房企的排名慢慢下滑,到彻底跌出百强,也就是在SOHO中国转型这几年的事情。

01

潘石屹又要卖楼了?

10月30日,港媒报道,SOHO中国(410.HK)正在考虑以80亿美元的价格出售位于中国内地的部分办公楼的权益。

还有消息称,黑石集团和新加坡的GIC公司要联合收购SOHO中国的光华路SOHO、望京SOHO塔3和上海SOHO复兴广场,而未来仍有5个物业会被打包出售。

而传闻的终极版本是,SOHO中国的交易目前已经开始了,而且潘石屹和张欣夫妇最终是要把SOHO中国的“八大金刚”全部卖掉。

一直波澜不惊的SOHO中国的股价先飙了起来。10月30日,SOHO中国2.31港元开盘,盘中最高2.91港元,最终收盘价为2.7港元,涨幅17.9%。

在市场传闻和股市异动的情形下,SOHO中国发了一则公告,“澄清一下传闻”,目前还没有什么需要公布的资料和内容,但是“本集团会不时探讨集团所处主要市场的商业地产市场环境及潜在的交易机会”。

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翻译一下就是:我们不排除会卖,但是现在还没确定卖谁以及卖给谁。

这几年的房地产市场起起伏伏,而潘石屹也在卖楼和出租之间摇摆。2012年开始,SOHO中国从销售物业转做出租业务,潘石屹转型“包租公”。然而在2014-2017年之间,仍有SOHO的物业被陆续卖出,套现300多亿。

卖完一波之后,“未来不再出售资产”,毕竟剩下的项目比如“八大金刚”——北京的望京SOHO、光华路SOHO2期、前门大街、丽泽SOHO,以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO和SOHO天山广场——都是SOHO的核心资产。

言犹在耳,6月底,潘石屹还搞过一次推介会,向市场推介即将出售的几个物业项目。不是不卖,只是要慢慢卖。

据说这回卖出的资产,价格都是比较美丽的。而被潘石屹押宝的共享办公品牌SOHO3Q也被传出卖身话题,潘石屹没什么回应,但是买方倒是大大方方承认了。

未来潘石屹是要专注摄影和木工了么?

倒也不是,“SOHO中国下一步打算集中在一线城市最繁华的地段拿地,部分资金还将用来还债。”

02

转型,说得容易,转起来可不简单,SOHO中国在全国百强房企的排名慢慢下滑,到彻底跌出百强,也就是在SOHO中国转型这几年的事情。

从包租公再转回开发商,眼下可不算是什么好机会,SOHO出售物业,也想着“还债”,而对于市场上更多的中小房企来讲,“一分钱难倒英雄汉”,说破产也就破产了。

有媒体从法院公告网以“房地产”为关键词查询了今年破产的房企,得到了408家的数字。

这个数字不大精确,但绝对是被低估的,毕竟不是所有的开发商都会在公司名称上叫“房地产”,“置业”、“置地”以及一些名称体现不了主业的公司,数字只多不少。

市场的行情不太尽如人意,这是大家都知道的,市场就那么大,谁都想要抢一块。

比如张家口的下花园区,京张高铁边上再加上了冬奥会的概念,一个户籍人口不到7万的小城,吸引来了万科、碧桂园、华润、荣盛、蓝城、阳光城、鲁能、奥园等这样的百强房企扎堆,在售新盘13个,哪个都不是省油的灯,那么能在下花园胜出,拼的也许就是谁更能降价吧。

三季度过去了,上市房企们的销售成绩也都出来了,头部房企的销售能力还是比较惊人的,成绩单拿出来也都不错,距离全年的任务又近了一步,可以向投资者们交待了。

而中小房企呢?中小房企的成绩又有谁关心呢,如果不说这“408家”,可能不少人仍然觉得这些开发商现在滋润得很。

03

“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后,再对房企尤其是中小房企谈到“钱”,就只剩下“我太难了”。

向银行要,不行;向信托要,不行;发境内债,发不了;发境外债,发不起。

敢偷偷搞的银行,已经被监管部门开了罚单,虽然对于银行来讲,罚单的体量不算什么,但是杀鸡儆猴,向地产开口的气焰也不再那么明目张胆了。

所以很多房企把目光转向了内部员工。

为了销售、为了融资、为了“活下去”,开发商什么的招数都能想得出来了,猫哥也算是再次开了眼界了。

全员营销已经成为市场促销的标配手段了,还有让员工全员买房子的。10月下旬,就屡有传出绿地湖南事业部要求员工购房,管理层带头,“不完成者将被除名”。

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“全员买房”比“全员卖房”的杀伤力要大得多,毕竟员工需要掏出真金白银来,原来是来上个班,没想到被公司盯住了钱袋子。绿地虽然辟谣称,不是强制的,只是优惠项目被传达错了,但是压力可见一斑。

盯住员工钱袋子的不止绿地,还有刚刚进入百强房企榜的三盛宏业,它没有让员工买房,但是需要员工掏钱买理财,给出了年化14%的收益率,当然我们现在看到这样的收益率就知道不靠谱啦,但是作为员工又不能不买。

然而三盛宏业的员工等来的是“暴雷”,合计规模8亿的理财违约了。本来资金链就紧绷,资金的筹集成本又这么高,资金链断裂也是很自然的事情了。

理财违约,员工上门讨债,而在民间借贷的渠道筹集来的资金,也还不上,又是一笔资金窟窿,只能是债务纠纷,9月份,三盛宏业就被列为了“失信被执行人”,也就是传说中的老赖,股权也被多地法院轮候冻结了。

还有一些地方的小房企做出了“要和员工共存亡”的架势,公司进行“股份制改革”,拿出一部分股份,让员工们出钱分一分,“人人做老板”。

没钱?“可以去贷款啊”。

不入?要么变成“公司的主人”,要么滚蛋。

04

当然也有别出心裁的,员工没有那么“壕”,那么就在项目上做文章。

10月28日,贵阳的美的置业广场施工工地发生垮塌事故,10人被困,在救援后,8人遇难,2人受伤送医,事后,美的置业称,涉事楼盘已经全面停工,“公司将全面开展内部自我检查,加强工程和工地管理”。

不过,美的的检查还没有结果,人们就在楼盘的“平面图”中,嗅到了猫腻。

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这块地是2010年的时候永贵能源拿下的地块,2017年,永贵能源与贵阳美的签了协议,贵阳美的拿到了90%的股权,地块就变成了了美的置业广场。

2018年,美的广场的地块在规划上进行了调整,在地块面积和容积率不变的情况下,在绿地率、建筑密度和限高上做了调整,而最重要的是增加了5.3万㎡的不计容面积。

面积从哪来?就是地下。

根据规划的调整,原来地下车库做到了2层,但是考虑到未来使用实际情况,将原来的平层车位和机械车位混合,改为全部平层车位,那么地下车库就多做一层,但是总车位数1900在调整中没有变化。

地下两层变三层,自然对开发商的收益来讲,是非常有利的,但是对于施工来讲,难度也会相应增加。美的向项目要效益,而项目却要了人命,实在是让人扼腕叹息。

都是钱闹的,但没钱也真不行。

潘石屹准备把“已经走到头”的拿地建房模式再拾起来。

卖楼还债,还有钱拿地么?

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