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兑付危机背后:蓝润地产多次变轨之谜
发布时间:2020-11-20 10:15 来源:中国房地产报

  融资监管新规的“杀伤力”正逐渐渗透到区域。

  11月16日,有投资人透漏,其购买的一个信托产品延期,融资方是百强房企蓝润地产。资料显示,该逾期产品名称为“安信安赢84号-成都天府新区房地产股权投资集合资金信托计划”,成立于2018年10月9日,期限为24个月,总规模为36亿元,实际募集规模只有12.0892亿元,预期收益8.5%-9.7%,目前存续规模还有约4.3亿元。

  对于该信托产品延期兑付原因,投资人提供的公告显示,因项目公司资金出现暂时性紧张,申请延长信托期限6个月。据记者了解,此次蓝润地产首次出现信托产品逾期现象。

  据其官网资料显示,蓝润地产创立于1997年,起家于四川达州,目前已布局全川数十座城市,累计开发1800万平方米住宅项目,500万平方米商业综合体。在2020年8月发布的《2020中国房地产企业综合实力百强榜单》中,蓝润地产位列2020中国房企综合实力百强第89位,是川企中少有跻身其中且排名靠前的企业。

  这样一家颇具规模的老牌房企,为何会出现信托逾期?记者致电蓝润集团总部电话,截至发稿前未能得到回复。

  安信安赢84号

  “安信安赢84号的资金用途主要用于开发南湖国际项目,能否完成兑付,要看项目具体销售情况。”成都本地信托机构工作人员在接受记者采访时表示。

  这笔违约的兑付要追溯到2018年,这年5月蓝润地产通过司法拍卖取得南湖253亩地块,拍卖总金额23.15亿元。

  该宗地块前身是由森宇实业于2012年以总价7.86亿元竞得,2014年10月,五矿信托向森宇集团分两批发放信托贷款总计5亿元,期限两年。2016年初,森宇流动性危机暴发,五矿信托向青海省高院申请,要求查封冻结森宇集团逾5.1亿元财产。两宗地中剩余未开发部分就此搁置。后该宗地块多次流拍,最终辗转蓝润地产手上,并被重新命名为蓝润天府MIC。

  如此大规模的项目对蓝润地产的资金是个考验,其选择信托融资来解决开发资金问题。2018年10月,一只规模高达3亿元的房地产理财产品在各大第三方平台上对外销售,期限2年,预期最低收益率8.5%,最高可达9.7%。

  “蓝润地产是百强企业,而且南湖项目楼面价不足4000元,周边地块平均楼面价8500元每平方米左右,利润空间大,且地段属于四川省会城市成都核心地段。所以没有多犹豫就购买了。”一位投资者告诉记者,在他看来,这个项目未来销售收入超110亿元,可以足额覆盖项目本息。

  值得注意的是,在该产品风控措施一栏显示:蓝润成都南湖项目的土地及地上建筑在办理开发贷前需第一顺位抵押于安信信托;蓝润置业、蓝润实业、蓝润控股、怡君控股、戴学斌夫妻提供保证担保及差额补足义务;蓝润置业及中唐空铁持有的项目公司剩余25%股权提供质押担保;蓝润置业及中唐空铁出资劣后,均劣后于信托计划受偿;安信信托向项目公司增资并派驻董事,及财务副总监对项目实现主动管理。

  而还款来源则是:蓝润锦鸿取得经营收入,即蓝润成都南湖项目销售收入;担保人蓝润置业、蓝润实业、蓝润控股、怡君控股、戴学斌夫妻担保还款;行使抵押权处置抵押物或行使质押权处置质押物。

  由此可见,这实际上是一出“明股实债”的资本游戏,同时也意味着南湖项目能否顺利销售,是如期兑付这笔信托的关键。

  那么目前项目进展如何?今年4月,出现在四川地方政务网一则留言引起记者注意,该留言称其在2015年12月购买了成都天府新区“南湖滨江”住宅,彼时开发商还是“成都森宇公司”,合同约定于2017年12月交房,但2016年1月该楼盘突然停工,2018年5月蓝润地产接手后至今仍未复工。

  天府新区成都管委会自然资源和规划建设局在回复中表示:该项目已于2019年8月复工续建,蓝润公司已书面说明相关房屋于2021年11月达到交付条件,2021年12月底前正式交付。

  据记者了解,目前,南湖板块的蓝润·春风屿湖和蓝润天府MIC已开始销售,其中,蓝润天府MIC销售均价为14600元/平方米,但目前具体认购情况尚未可知。

  匪夷所思的转型

  “川渝地区的房企很多,从企业发展方向上却不外两种,一种是聚焦主业,深耕区域,如领地地产,一种是走出地方,成长为全国型千亿房企。如龙湖集团。”川渝地区的一位本土房企投资部副总经理罗毅告诉记者。蓝润这些年在成都的发展,他看不太明白。

  如果仔细梳理蓝润地产的发展轨迹,会发现短短7年的时间里,蓝润集团曾发生两次变轨,无意做强主业,也无意出川。

  2013年,蓝润地产以“黑马”的姿态杀入成都。以“九连拍”的大手笔,迅速布局蓉城南、北、东大三区域,总面积余500亩。2014年,其在成都再次拿下7块地。

  “尽管拿地单价不是很高,但几乎都是高溢价率拿下,最高溢价达96.67%,当时有种说法,蓝润看上的地,没有拿不下的。据说仅2013年其全年土地款项支付高达50亿元,但当时其一年销售额也未达百亿。”一位成都本土房企投资部总经理房伟告诉记者。

  在他看来,当年蓝润拿地的势头在四川市场确属少见。从其拿地区域来看,彼时的蓝润专注于住宅用地,喜欢选择地处主城的潜力地块,尤其是位于刚需置业的热点板块。

  如果按照这个路线走下去,高周转的住宅项目似乎更有利于蓝润做大规模。但2015年,蓝润地产却突然变轨,从住宅地产转向商业地产。这一年,蓝润拿下的5块土地中,有4块是纯商业用地,拿下这四块商业用地,蓝润花了32.82亿元。同时并购了明宇集团在成都的两个商业项目。

  根据蓝润官网信息显示,截至2020年11月,蓝润商业在建城市综合体项目近500万平方米,拥有9座城市综合体与产业园区、10座润道商业街,商业资产比重超过了住宅。

  2016年,蓝润地产再次变轨,开启多元化发展战略,进军医疗和农业。这年6月,蓝润资产管理有限公司以8.4亿元拿下上市公司运盛医疗(股票代码600767)15.69%的股权,成为第一大股东,首次进入医疗领域,后又多次增股,直至持股24.33%。2018年,其再次以约32亿元的总价款拿下了龙大肉食(股票代码002726)29.92%股权,成为龙大肉食的控股股东。

  然而,两家上市公司在蓝润的手中却未能如愿焕发光彩。在蓝润入主的3年里,运盛医疗并没有给其带来超值收益,反而因连亏被戴帽ST,目前市值为12亿元,约为其接手时的1/4。

  龙大肉食在蓝润入主的两年里,营收、利润虽出现大幅上涨,但资产负债率连续攀升至59.43%,已达到近五年的最高水平。2018年~2019年间,其现金流出现明显下滑,从2018年开始,经营活动产生的现金流量净额由正转负,为-1.07亿元,2019年急剧拉至-13.71亿元。

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