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上海楼市真相?“马甲”参与摇号 中介房东联手“做价”
发布时间:2021-01-20 12:32 来源:每日经济新闻

“现在我们店里挂的房源,基本上只剩老破小和一些‘边角料’了。”  

中原地产上海徐汇门店的张经理告诉《每日经济新闻》记者,经过七八个月的消化,其所在片区的好房子基本都没了。  

行情好,价格也有底气。他直言,几个月前一些客户还能还价5%左右,现在基本还不了价。很多客户也直接不还价了,他们更关心的是“房东诚心卖吗”,因为市场上出现了不少房东“钓鱼”的现象。  

房源少、买房看房的客户多,已经是当下上海二手房市场的普遍现象。但真正的战场不在这里。  

随手搜都是关于上海楼市火爆的信息  

近两个月,上海的新房市场,出现了31个盘售罄、认筹率超过500%的现象。这其中就包括13个“千人摇”楼盘,人气最足的一个项目,出现了13个人抢一套房的热闹场景,而这个项目(首套)验资就得700万元,买二套房验资甚至要1300万元。  

不少网有笑称,“一夜之间,全国的富人都来上海买房了。”  

但记者调查采访发现,上海楼市近期突然爆发,内里有不少是“虚火”。  

1  

认多筹、马甲摇炒作“新房恐慌”  

新房摇号不易,是目前绝大多数上海购房者的共识。  

陈刚连摇了四个盘,每次都是“陪太子读书”。  

他告诉记者,就连一些高价盘,认筹金就达数百万的房子,也吸引了大量购房者关注,而且这些人,一个人手上不止一个号(认筹)。  

上海某项目认筹现场每经记者吴若凡摄  

例如徐汇滨江壹号院项目,认筹金高达600万元,并要求全额付款,但也有购房者认筹了3~4个号的情况。  

再如近期上海宝能开盘的一个高端项目,为了最大限度挡掉一大群投资客和“认多筹”的购房者,也将认筹金定在了600万元高水平,还要求提供700万元活期存款证明,保证1:1.5的认筹正常比例。  

上海一热销盘的营销总告诉记者,目前上海的项目,很多都有“多筹”情况。  

“认多筹”,即一些购房者为了增加摇号概率,通过假离婚、让老人参与摇号、让朋友帮忙摇号等各种方式,增加“人肉马甲”来争取更多认筹号,等摇中之后再进行过户更名。  

“所以真实的购买需求可能只有1个,却有若干认筹者在等待摇号,所以出现了‘千人摇、万人抢’的局面。”其表示。  

那么上海新房难买,真的是因为供应少吗?  

有媒体统计,2021年上海全市会有至少135个新盘入市,至少新增供应近4万套。新房供给实际上在持续增加。  

“在三条红线的政策之下,为加大回款,房企的推盘量有增无减。”上述营销总表示。这也意味着,上海新房的供应,在未来将保持一定程度的稳定态势。  

由此反观2020年12月认筹数突然增加形成的“恐慌局面”,有一定炒作成分。  

“如今买房的人确实多,但‘多人抢一套’这种现象是不存在的,恐慌心态更多是人为造成的。”其直言。  

2  

房东、中介“联手”助长二手房热潮  

新房市场认筹数突增,二手房“跳涨”产生了很大影响。  

张华在2个月前把闸北的一套房卖了。当时卖价在800万元左右,不曾想一个月后房子已经涨到了900多万元。  

而他关注的前滩学区房,也是在这一个月涨了200万元。短短一个月,一进一出,张华相当于损失了300万元。  

更重要的是,他关注的二手房,房价窜涨得很快,房东还多次跳涨,很难买到。  

以长宁区嘉里华庭为例,房源去年4月还卖1700万元,如今已经涨到了2350万元,房东还要求美金结账。也就是说,除了房价本身,下家还要承担汇率的结算费用,这个成本可谓大增。  

张华无奈,已经考虑去新房市场试试运气。  

上海的二手房市场,和张华类似的改善客、刚需客不少,尤其是关注学区房的购房者。  

自上海颁布“学区新政”,民办学校也需要摇号,很多新建公办一贯制学校对口的小区房价开始疯长。  

在受学区新政影响最大的浦东,对口浦东明珠A校区的朱家滩小区,一套35平方米的小户型,3个月涨了100多万元。  

贝壳找房显示朱家滩小区带看活跃  

中原地产张经理告诉记者,他有一名客户在浦东看了8套房子,每次都遇到房东跳价。  

在教育资源较为均衡的浦西,一些商圈的明星楼盘涨幅也明显。比如东方剑桥,2个月前136平方米房源,房东1600万元就愿意出手,还送一个车位。如今房价变成了1630万元,车位另算。  

“房源去化速度也在加快。比如浦西,好户型去化速度都很快,一些之前剩下的楼层不佳的房源也得到解套。”张经理告诉记者。  

但上海二手房真的那么火吗?  

张经理直言,“有些中介协同房东,通过调高挂牌价、房东跳涨等方式,制造恐慌情绪。只要有人‘上当’,中介和房东就赚了。就算真没人买,过一段时间再把价格调回去就行了,一本万利”。  

实际上,从数据可见,2020年上海二手房的交易处于正常水平。  

来自上海中原的数据显示,历年上海城区的二手房成交套数,年均在30万套左右,月均约3万套。2020年上海二手房共成交30.2万套,每月的二手房成交量约3万套。而今年上海学区房的涨势,更多受到政策影响,而非供求格局改变。  

“一系列操作,确实让购房人容易乱了阵脚。”  

58安居客研究分院院长张波直言,一套房往往牵扯到两个家庭6个钱包,是家庭大事。但因为心态变了,也很容易被诱导,像股市一样追涨杀跌,变得轻易和草率。  

某项目认筹现场每经记者吴若凡摄  

尤其学区房,是炒作的主要阵地。  

上海前滩的火热,就是因为学区名额,各类刚需客、投资客涌入,硬生生把前滩的房源单价炒到了陆家嘴滨江豪宅之上。  

有机构统计,2020年上海的优质双学区、九年一贯制学区房,涨幅已超过20%。  

“学区房具有一定特殊属性,但大多数二手房不具备这样的属性。如果仅仅因为房东跳价,就被牵动不再淡定,很容易高价接盘。”上述业内人士直言。  

3  

房东刚需同场竞技  

当前的上海楼市,投资客量大,自住买房客的规模也不小。  

在张波看来,无论是符合购房资格的人群,还是拆迁解放的购房需求,亦或境外留学的人群回流,都沉淀为购房力量。  

“在一定的供需失衡之中,新盘价格集体上涨,带动周围二手房回涨,新房和二手房相互促动。所以说是‘需求侧增长明显’,极大带动了上海楼市的热度。”  

张波告诉记者,2020年上海多个城区的限价新房项目入市,导致改善型集中爆发,同时引发二手房市场挂牌量激增。  

一时间房产需求开始滚动,比如大量首套自住者承接了房东的二手房源,这些房东成为新房改善市场的主力。  

随之市场上出现的“资产保值论”、“疫情推动论”、“学区炒作论”等,则都加速着这一车轮的滚动。  

不可否认,这些人群里有炒房者,但绝大多数都是改善型或首套自住型人群,他们也是上海楼市价和量的支撑力。  

在张波看来,上海房价的推动,除了投资者,更多也来源于真实住房需求。但近期市场的炒作,部分存在非理性现象,还需要重点监管。

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