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网传22城将推“集中供地”模式,每年供地不超过3次
发布时间:2021-02-25 14:21 来源:国际金融报

2月24日,有网传文件显示,按照住宅用地分类调控文件要求,22个重点城市实现两集中,2021年发布住宅用地公告不能超过三次。文件还表示,近期将召开视频会议,在视频会议之前22个重点城市暂停发布住宅用地公告。

据网传消息,22个重点城市除了北上广深四个一线城市外,还有南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

目前,22个网传城市中,青岛已经披露了官方文件,而天津、郑州则有关于宅地出让的相关文件流出。

2月24日,记者在青岛市自然资源和规划局官方网站上看到题为《坚决落实上级有关要求 部署2021年住宅用地供应工作》的文件。

文件表示,青岛市将严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。

另外,网传天津市规划和自然局文件披露了关于“两集中”更详细的信息。

其一,集中发布出让公告,原则上天津市全年不超过3次,时间间隔和地块数量要相对均衡;其二,集中组织出让活动,同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的,应当确定共同的挂牌起止日期,以拍卖方式出让的,应当连续集中完成拍卖活动。

天津市确定于3月、6月、9月中旬分三批次集中统一发布住宅用地的出让公告,除上述三个日期外,不再发布住宅用地的出让公告。

郑州的网传文件则要求航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区等区域自2月23日起禁止发布住宅用地出让公告,将由郑州市自然资源和规划局进行统一组织发布实施。

值得一提的是,此前各地实行的虽然也是集中供地模式,但相较而言,是“高频集中”。

以上海为例,中指院统计显示,截至2020年12月15日,上海共成功出让各类土地368宗,分散在全年进行,其中92宗宅地在12个月均有出让。

2020年6月至8月时,由于供应加大,并且有多幅市区优质宅地挂出,上海的土拍市场多次上演数家房企争夺竞价的激烈场面,土拍溢价率逐渐走高,在此期间宅地平均溢价率高达23%;同年9月以来,为了给土地市场降温,上海通过“降质减量”的方式来平抑,月均成交宅地数量控制在4到5宗,四季度宅地平均溢价率亦回落到5%以内。

这表明,上海目前“集中供地”的频率更高、出让日期分散且灵活;而“两集中”的供地模式则将推地的时间也进行了统一规定。

行业认为,如果照此执行,无论对土地市场还是开发商都将带来不小的变化,具体表现为:

1.首先是每批次涉宅地块数量会有一定程度的增加;

2.集中用地无疑对房企资金要求更高,此前地产公司拿地很大程度依靠错位来打时间差,如果22个重点城市都集中在3个月供地,房企单笔资金的使用率将大大降低。房企需要加强现金流管理能力,调整销售节奏,确保在供地前储备大量资金。此外,开发商联合拿地会将一步涌现,房企权益占比持续降低;

3.22个城市集中供地使得房企投资团队的压力更大,也对房企的投资研判能力提出更高要求,否则拿错地的概率也将增加;

4.如果22个重点城市供地被严格控制,房企在这些城市拿地越来越受限,不排除其将更多精力投入到其他城市的土地市场,进一步下沉;

5.集中卖地或将导致新房集中上市。市场短期内会有大量新盘集中上市,同策研究院资深分析师肖云祥认为,后续伴随着新房集中供应,市场竞争加剧,销售存压,为了保证利润,房企拿地时要“克制”。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《国际金融报》记者表示,集中供地政策是土地供给端长效机制的重点内容。

李宇嘉认为,目前,金融端已经建立了三道红线、五类分档的制度,调控端建立了一城一策,土地端也要有所行动。在他看来,土地和金融端的长效机制建立了,源头上的长效机制就建立了,这对于未来管控房价意义重大。

对于“集中供地”前后土拍的差异,李宇嘉形容道:“过去供地计划缺乏约束,对于开发商来说,有一宗地挂牌就去抢,因为不知道未来还有没有地供应,在哪里供应,什么时候供应,是不是自己心仪的地块。部分房企城市公司为了生存,不得不去抢地,从而造成了高地价。”“集中供地”后,开发商将明确地知道,未来有几批供地,要供在哪里,公司是否需要参拍,如同“三道红线”一样,有了明确的规则。开发商可以根据自己深耕和发展的需求,选择拿地的时间和区位,从而促进土地市场健康发展。

“集中供地”的影响除了涉及开发商外,李宇嘉认为还将倒逼地方政府。他补充称,过去,热点城市供地计划较为随机,存在完不成计划的情况,且供应规模、节奏、分布也不明确,从而导致预期混乱、抢地盛行、房价上涨。集中供地将倒逼地方政府编制好供地计划,供地的批次、时间、规模,可以根据市场热度决定供地计划的调整。

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