首页
行业
伸向恒大物业的神秘家族?
发布时间:2021-10-22 12:05 来源:摩斯地产

1992年,恒大创始人许家印抛弃了铁饭碗,南下深圳闯荡江湖。这一年,比许家印小1岁的朱孟依在一河之隔的中国香港创立了合生创展集团(00754.HK)。

相继进入地产行业,恒大与合生创展都入列“华南五虎”。舞阳钢铁厂许主任和“朱老农”曾在华南地产市场展开过激烈的“拼杀”。

而今,63岁的许家印已不再意气风发。62岁的朱孟依退居二线后,其女儿执掌的合生创展上演了一场物业世纪收购大战。

2021年10月4日,恒大物业(06666.HK)与合生创展双双停牌。恒大物业,市值553亿港元;合生创展,市值589亿港元。

合生创展对于市场而言,是一个蛰伏而又沉静的选手。曾经排名中国地产行业前列的合生创展,近年来几乎没有什么声响,低调投资搞钱。

为何却在地产企业变得保守和稳健的当下显示肌肉?

数据上看,去年合生创展大赚,财务报表相当靓丽,利润率也碾压同行。可是,朱孟依要拿下地产物业巨无霸恒大物业也并非易事。况且还要背负起无数的质疑。

能够让朱孟依逆势进击,或许正是他背后能量极大的神秘家族。

秀肌肉

风云变幻的地产业,进入10月后依然不平静。

10月4日,港股中国恒大、恒大物业纷纷公告,在香港联交所停牌,且可能涉及全面要约收购。而另一家地产合生创展也发布停牌公告,且待透露一项交易,即拟收购一家在港交所上市的公司股份。

市场上将这个奇怪的现象指向了合生创展拟收购恒大物业约51%股份,获恒大物业控股权,交易金额或超200亿港元。

时下,缺钱才是常态。不少曾经风光无限的地产企业,几亿美元的美元债都难以如期兑付。低调的合生创展能奢华地支付交易价吗?

看报表,截至今年6月末,朱孟依家族控股的合生创展账上现金及现金等价物达到397.6亿港元。

这勉强够了!

去年12月,恒大物业上市。高开低走,让许家印和众多投资者经历了剧烈的过山车冒险。

同样是账面上看,恒大物业貌似不错。今年上半年的答卷显示,恒大物业实现营业收入78.73亿元,同比大增68.3%;净利润19.34亿元,同比大增68.6%。从净利润率看,高达24.5%。

业绩不难看之时,恒大物业持有的合约面积规模也像吃了生长素一样,快速催长为巨兽。

截至上半年,恒大物业合约面积达8.1亿平方米,同比增长57.9%;在管面积达4.5亿平方米,同比增长77.2%,规模是可以跟碧桂园抗衡的。这样的规模,也难怪让另一个老牌物业巨兽碧桂园深感压力,也选择了“逆生长”。

面对两大巨兽,老牌广东房企合生创展自身的物业如同“幼崽”。

实现与恒大物业合体后,合生创展持有的物业体量,可迅速扩大规模,进入头部物业梯队。

今年以来,合生创展已经在加大吸收营养。合生创展关联公司珠江房地产同意将瑞特物业的100%股权转让予合生创展间接非全资子公司康景物业,代价约为114.3万元。小动作,可见大心思。

梦想总是很美妙,也让人很痴狂。这次朱孟依的雄心或许会戛然而止。10月19日,非官方渠道透露出一丝梦碎的声音。

合生创展会停止与中国恒大磋商收购恒大物业股权吗?

不管如何,企业或者企业家总是需要些雄心的。

此前,碧桂园、万科均称与恒大有过接触,但没有谈拢进入实质性合作。手握数百亿现金的合生创展,即使被人指称蛇吞象,但是至少朱孟依的合生创展有过努力,实质性的接触也让萎靡不振的市场看到了些许希望。

收购战里,往往会有烟雾释放,一切尚未有定论。

女股神

2020年1月,朱孟依退居二线,女儿朱桔榕接棒。

地产二代往往都有金融背景。搞钱最重要,简单粗暴。要像张一鸣等人那样去研究生命科学,为人类未来命运探索,还需要他们沉淀很多年。他们也不会像搜狗钻石王老五那样累了,要去寻找爱情。

2020年1月,朱孟依之女朱桔榕从父亲手中接棒,担任合生创展董事会主席。朱桔榕毕业于中国人民大学金融专业,大一就开始在合生创展实习,大三当上总裁助理,分管财务、人力、行政等工作,曾因工作任务太重经常不去上学导致学分不够,未能顺利拿到毕业证。Morse姐由衷点赞:中国人民大学学风好,朱桔榕也很率真。

新掌门人到来之后,风格迅速切换。2020年6月30日,合生创展正式宣布将股权投资纳入主要业务活动之一,且股权投资方向主要为高新科技、医疗科技。

股权投资业务中二级市场的操作并不是那么容易。许多牛哄哄的公募私募都在股市折戟沉沙,就连一些所谓掌握内幕的人士也往往满地找牙。

合生创展却仿佛股神附体,一桩桩操作让人瞠目结舌。

这让合生创展获益的同时公司股价也翻了数倍。

2020年2月26日—2020年3月20日,合生创展重仓买入250万股(占比0.51%)Sea,平均价格45.5美元,总斥资约1.14亿美元(约合8.82亿港元)。

2019年12月12日—2020年4月20日,合生创展买入1042.72万股(占比0.98%)平安健康(1833.HK),平均价格75.85港元,总斥资7.9亿港元。

2020年1月8日—4月17日,合生创展买入2215.65万股(占比0.3%)中国平安(601318.SH/2318.HK),平均价格78.6港元,总成本17.41亿港元。

2020年4月28日—2020年5月5日,合生创展买入2623.68万股(占比0.13%)汇丰控股(0005.HK),平均成本39.18港元,总成本10.28亿港元。

2020年4月28日—2020年6月2日,合生创展买入中国移动1612.5万股(占比0.08%),平均价格58.86港元,总成本9.5亿港元。

2019年12月12日—2020年6月30日,合生创展还不断增持小米(1810.HK),所持股份数至8368.6万股(占比0.48%),平均价格12.31港元,总成本约10.3亿港元。

此外,2020年内,合生创展旗下合生资本国际以6亿美元认购Scientia Technologies Limited7.407%的普通股。

这些投资给合生创展带来了改变。该公司评估,截至2020年6月30日,6个月上市证券投资的未变现收益总额超过20亿港元。2020年全年,合生创展投资业务为合生创展贡献80.3亿港元收入。

除了投资之外,老本行地产业务也实现了增长。合生创展2020年的合约销售额为358.34亿元,同比增长53.68%;同期确认销售额298.59亿元,同比大增81.2%。销售规模创下立业以来的新高。

股价自然受到了提振。市值从2019年底的175.8亿港元涨至2020年底的433亿港元,翻了两倍有余。进入2021年,合生创展的股价依旧不改上涨趋势,截至10月19日,市值高达589亿港元。

大家族

合生创展于1992年在香港成立,1998年就登陆港交所,目前业务板块涉及地产、科技、文旅及汽车等。

现在鲜少有人知道,且合生创展是个不差钱的好学生。2017年助力王健林脱困,斥巨资收购了5个万达广场资产。

合生创展的发家在于朱孟依“低成本拿地、囤地”的本领之外,神秘的大家族也是挺有特色。

早期,朱孟依以搞一条商业街的方式圈了一块地,从此甩掉包工头成为包租公。此外,朱孟依还以成立合资公司的名头,把关联公司的300多亩地“贱卖”给自己,算下来地价每平方米不超过800元,而周边毛坯房已经卖到1万元/平方米。

再比如,在天津以建造一座城的名义拿地2万多亩,地价78元/平方米。这些操作挺像囤地闻名的李嘉诚先生。

囤地很不错,又不差钱,合生创展与碧桂园、富力、恒大、雅居乐曾并称为“华南五虎”。曾成为内地销售靠前的房企,还获得了“地产航母”称号。

合生创展背后的朱孟依家族也可圈可点。截至2021年上半年,合生创展实际控制人、控股股东为朱孟依持股53.26%,其子朱一航通过达富投资持有18.14%。合生创展现由老三朱桔榕打理,朱家的其他产业则由老大朱一航、老二朱伟航掌管。

此外,朱孟依的几个兄弟,个个本领不错。老大朱拉伊、老二朱孟依、老三朱庆伊,都投身了地产,三兄弟身价不菲。潮汕人又格外抱团,尤其是亲兄弟齐上阵。曾经在一些地块上,几兄弟联手出击,击退竞争对手。三兄弟的实力和默契,也难免让合生创展有底气觊觎恒大物业。

合生创展20多年发展历史中,职业经理人也扮演了一定的角色,在不同阶段为合生创展拓展出力。当然,这个过程中,并非人人如意。

1997年,谢世东上任合生创展行政总裁,成为该公司第一批职业经理人。但2003年,谢世东却选择在合生创展鼎盛时期离开。

2005年,朱孟依以500万元年薪和2000万股认股权的丰厚回报,换得曾任中国工商银行深圳分行行长、深圳市政府副市长、广东省省长助理的武捷思任职合生创展行政总裁,但武捷思在2008年初辞职。其间,他曾为公司引进淡马锡、老虎两大基金作为战略投资者。离开的原因或是与朱孟依在管理上存在分歧。

这之后,朱孟依将集团副总裁兼北方区域总裁陈长缨任命为集团行政总裁。2010年1月,陈长缨以“希望有更多时间处理个人事务”为由辞去总裁一职。

2010年3月,合生创展自己培养出来的高管薛虎出任合生创展行政总裁。命运与他的前任没什么不一样,2012年3月薛虎选择了离开。

相隔没多久,2012年3月,年仅22岁的朱桔榕被委任为合生创展集团常务副总裁。彼时上任的她谦虚地回应媒体“配合协助张懿”。

张懿职务为董事局副主席兼财务总监,与前几任命运一样,张懿于2013年7月离开。没隔几天,朱桔榕任副主席。

更加戏剧性的是,原中国建设银行广东省分行副行长席荣贵仍然殊途同归,任职期间为2018年9月—2020年11月,仅仅待了2年同样以“希望投入更多时间处理其个人事务”辞职。

就这样一路走来,合生创展没有了“地产航母”的名号。2019年提速之下,合生卖了212.58亿元,算是比较高的业绩,但同期万科销售额高达6308.4亿元,仅及万科的3.4%。

与此同时,2014年—2017年销售额几乎不曾有多大变化,均未达百亿规模。其中2014年,合生创展销售额甚至低至53亿元。

这也与合生创展开发周期超长待机有关。

据统计,合生创展有多个项目开发了超过10年仍未完工,其中最长开发的项目已超过22年。确实很“李嘉诚”。

早早囤地,成本低的合生创展2010年-2020年间的毛利率也体现得很均衡和愉悦:40%、46%、43%、38%、31%、25%、28%、37%、49%、50%、64%。

2013年—2020年,其土储规模一直保持在3000万平方米左右。

而且,旧改热潮下,合生创展也抢得众多机会。2021年年初,合生创展又拿下广州最贵旧改项目。其土储面积也从2020年的3044万平方米,增至2021年上半年的3048万平方米。

不差钱,有神秘大家族支撑的合生创展,未来在地产领域的决心不小。

然而,形势变化太快,手握大笔现金显得从容的合生创展还能够大幅提速吗?一切都还需要时间来检验。

沉默少语,甚至被业内人士戏称为“朱老农”的朱孟依,公开场合很少发表讲话。流传出来的他与部下的一次谈话,他提及:做生意要多读《菜根谭》,学会淡定从容。

温馨提示:以上内容仅为信息传播需要,不作为投资参考。财经钻cjz.vip提示:市场有风险,投资需谨慎!
【返回首页查看更多新闻】

下一篇:浙江一县级市发文降预售门槛

上一篇:汽车芯片「黑市」背后

财经钻-财经观察
财经钻-互联网金融观察
财经钻-众筹/创投视野