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李嘉诚式囤地正在失效
发布时间:2022-08-26 09:39 来源:时代财经

李嘉诚式囤地正在失效

尽管去年下半年以来,土地市场趋于理性,但在过去几年热闹的土拍过后,仍有大量闲置用地正在“晒太阳”。

一般而言,闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后,未经原批准用地的人民政府同意,超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。

在过去,开发商囤积地皮可坐享土地增值的差价,因此,一直以来不少房企选择以长周期开发模式来赚取地价差的高利润,其中以李嘉诚表现最为突出。不过,李超人也为此付出过代价。2020年9月,李嘉诚旗下的和记黄埔地产(成都)有限公司因存在捂地、捂盘等不良行为,被成都高新区禁止新增融资、贷款。更早之前,和记黄埔位于东莞厚街的海逸豪庭项目也因囤地达95个月被征收7915万元的土地闲置费。

然而,近年来,全国批而未供和闲置土地规模仍在增加,各地对闲置土地的问题也愈发关注。根据国新办官网信息,2021年8月26日,国务院第三次全国国土调查领导小组办公室、自然资源部、国家统计局在联合召开的《第三次全国国土调查主要数据公报》新闻发布会上指出,从“三调”数据看,城镇建设用地总规模达到1.55亿亩,节约集约程度不够问题依然突出,一些地方存在大量低效和闲置土地。

整治、盘活闲置土地成为有关部门常抓的工作。今年5月,国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》,提出要有序盘活长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产,闲置土地即为其一。

时代财经查询发现,目前多省市正着手处置闲置土地,如内蒙古于8月17日开启批而未供、闲置土地大起底行动,河南省于8月9日召开全省批而未供和闲置土地盘活整治专项行动动员会。

一、土地闲置到长草,河南荥阳收回恒大养生谷部分地块

从郑州东站一路向西,约50分钟车程后即到郑州恒大养生谷。这是一个占地面积约47.17万平方米的庞大组团,分南北两块区域,中间横亘着总长约6200米、宽约380米,总占地约250公顷的生命谷市政公园。

按照规划,除了商业住房外,项目还须配套建设一座五星级酒店、一所国际高中、特色风情商业街区及大中型医药企业总部基地。不过,土地出让近5年后,因恒大自身原因导致土地闲置满两年以上,今年7月,荥阳市国土资源局决定收回组团中4宗商业用地的土地使用权。

网传信息显示,被收回的四宗地中,3宗为商务金融用地、1宗为住宿餐饮用地,面积合计15.86万平方米。其中,位于荥阳市荥泽大道与生命谷南二路交叉口东北侧的一宗地已开发,但开发建设面积不足总用地面积的三分之一,也将被部分收回。

时代财经以业主身份联系了荥阳市国土资源局相关人员及恒大养生谷工作人员,确认网传的收回消息属实。

日前,时代财经实地探访郑州恒大养生谷。项目售楼部位于荥泽大道与悦来西路交叉口东北侧,与正在建设中的深业健康城一路之隔。其东北侧约200米处即为此次部分收回的闲置土地,两栋约7层高的楼宇仅完成了主体框架。

图片来源:时代财经 摄

从售楼部出来,沿着荥泽大道向北行数百米,高高的铁皮围挡圈着另外一宗闲置土地。从围挡接缝处望进去,诺大一块土地上草木森然、虫鸣阵阵,与墙外的车流和工地恍然两个世界。

图片来源:时代财经 摄

2017年9月,荥阳“打包”出让了郑州宜居健康城的11宗地,包含7宗居住用地和4宗商服用地,总面积约43.8万平方米。根据土地出让要求,竞买人为从事健康产业的上市企业,并需在土地成交后六个月内全面开工。

最终,恒大顺利摘牌,成为该片区第一梯队楼盘。此前的宣传资料显示,郑州恒大养生谷项目将整合博鳌恒大国际医院等世界级养老养生、医疗及商业保险等资源,以会员制服务模式提供全龄化健康管理服务。

不过,恒大只开发了7宗住宅用地,4宗商业用地却被搁置下来。贝壳找房信息显示,郑州恒大养生谷最早于2018年10月获得了第一批“商品房预售许可证”。时代财经现场了解到,目前仅一期交付了6栋楼,项目正按照复工计划有序推进中,力争今年年底交付20栋楼。

对于被收回的4宗商业用地,售楼部恒大相关工作人员安抚业主道:“不可能无偿回收。钱(即土地出让金)都交了,无偿回收我们也不愿意。我们本来就缺钱,土地收回了,钱应该退回来,让我们先把房子建起来”。

而荥阳市国土资源局相关人员则表示,是否无偿收回还要看政策,“我们主要配合把地块收回,后期如何处理看政府”。

二、囤地策略失效,多地打响闲置土地收回战

事实上,各地处置闲置土地、盘活土地资源一直在进行中。

2021年,安徽亳州处置闲置土地1.83万亩、批而未供土地1.49万亩。海南也于去年发布了《海南省闲置土地处置工作方案》,对梳理出的8万多亩闲置土地提出有偿收回退出一批、依法无偿收回一批等“四个一批”的处置路径。据《海南日报》今年6月报道,除司法查封暂无法处置外,全省已处置3万多亩闲置土地。

今年5月,国务院发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》,以提升基础设施运营管理水平、拓宽社会投资渠道、合理扩大有效投资以及降低政府债务风险、降低企业负债水平。

多省市积极响应,山东淄博出台了《临淄区推进低效闲置用地再开发工作方案》,盘活低效用地;贵州毕节也积极探索对闲置土地的整治利用,唤醒“沉睡资产”。

今年6月,海南“土地超市”平台正式上线运行,通过该平台完成土地出让、补充耕地指标交易、“闲储置换”三个首单。其中,三亚市通过“闲储置换”方式与企业置换了1宗土地,解决了因规划问题导致土地无法开发的问题。

上述宗地由海南云兴康盛地产开发公司于2007年通过拍卖取得,原为三亚市交通开发总公司用地。历经多次规划调整,该地块于2018年办理了不动产权登记,土地用途为住宿餐饮用地,登记面积1608.68平方米。但由于项目用地狭小、设计方案不符合城市景观风貌管控要求等原因不能动工建设,被认定为土地闲置。通过“闲储置换”,海南云兴康盛地产开发公司获得红沙片区一宗餐饮用地。

沈阳市沈北新区也提出“力争2022年完成1000亩闲置土地收回处置工作”的目标。今年以来,沈北新区辉山经开区已完成嘉源置业、嘉泰置业、恒得房地产、恒北房地产4个项目的整理工作,收回闲置土地866亩。

成都高新区公园城市建设局则收回了成都利驰数据技术股份有限公司持有的一宗闲置土地。该地块位于成都高新区中和街道龙灯山社区,土地用途为商务金融用地、商服用地,土地面积17242.52平方米,交地时间2020年4月7日,约定开工时间2021年4月7日(交地之日起12个月内开工建设),至今仍闲置。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静对时代财经称,盘活闲置土地可以优化土地资源配置、减缓土地浪费,有利于规范土地全生命周期监管,在“保交楼、稳民生”目标下,促进企业对现有资源的利用积极性,一定程度上降低项目停工问题的发生。

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