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中诚信托:76亿信托产品违约,底层资产“一女多嫁”
发布时间:2022-11-11 21:58 来源:清流

2021年7月,赵嘉(化名)通过中信银行购买了《2021年中诚信托同鑫99号集合资金信托计划》(下称“同鑫99号”),共计300万元。

根据客户经理的介绍,这个信托总规模高达76亿元,主要投向大房企融创中国(01918.HK)在青岛的多个项目。

为保险起见,赵嘉还让家住青岛的亲戚前去楼盘现场调研,“项目都卖得挺好的”,赵嘉感觉这个信托挺靠谱。

直到今年6月,中诚信托宣布同鑫99号交易对手违约,赵嘉才突然想明白:已经在售卖的住宅项目,卖出去就有资金进行建设了,为什么还需要采用信托模式融资?

种种现象表明,信托资金最终并没用到对应的项目上,而她多方打听的结果是,资金被转至融创总部“互相调配”。融创在今年5月暴雷,已无力偿还这笔资金。

今年以来,房地产信托已经成为信托公司踩雷“高发地”。根据北京商报此前的统计,截止到7月,今年以来信托行业已发生116起违约时间,违约金额达到约744亿元;其中房地产信托更是“违约大户”,违约金额达到578.46亿元,占比约77.77%。

但清流工作室发现,中诚信托“同鑫99号”违约,仍有特殊之处。同鑫99号所涉及的底层资产,不仅已有部分售罄,还有部分可能被融创用来多次融资,存在底层资产“一女多嫁”的情况,而多次融资的这些资金,同样“不翼而飞”。

根据清流工作室梳理,中诚信托踩雷了融创、恒大、世茂和泰禾等暴雷房企。而在与恒大发布的信托中,也有部分资金并未用于信托合同约定的底层资产,可能被恒大集团挪走。

中诚信托作为受托人,是否尽职完成了投前尽调和资金监管?作为一家“死磕房地产”的信托公司,在整个行业景气度下行之时,中诚信托又将如何收拾残局?

融创已售项目多次融资?

“同鑫99号一共发了三期,每期大概200人,一共可能是600个投资人,客户经理没有否认这个数字。”赵嘉向清流工作室透露。

合同显示,该信托总规模76亿元,共分为两个期限,18个月期的年化收益率预计在6.1%至6.9%,24个月期的年化收益率预计在6.4%到7%。中诚信托在今年6月发布临时公告,称融创一方未能按照约定支付2022年上半年的3.32亿元回购溢价款,同鑫99号正式违约。

根据投资人提供的同鑫99号认购合同及中诚信托的计划简介,中诚信托声称这笔资金将用于融创旗下多个项目的开发建设。

但清流工作室发现,这些项目在信托发行时就已经部分进入预售阶段获得资金回笼,为何还需要巨额资金投入建设?

信托合同显示,76亿元信托资金中,有54亿元用于受让东方影都融创投资有限公司(下称“影都融创”)所持有的三个青岛项目收益权。

影都融创的三个项目分别是青岛黄岛区A-4-2一期、A-4-2二期及A-6-1项目。据青岛网上房地产公布,A-4-2一期项目的8栋楼已有6栋楼早在2019年和2020年取得预售证且几乎售罄。A-6-1项目也早在2020年和2021年陆续取得预售证,其中2021年5月,也就是同鑫99号成立前不久,就有6栋楼共计327套楼取得预售证并售罄。

同鑫99号总规模76亿元,除去54亿元被用于影都融创的开发,剩余22亿元资金则用于受让青岛融创游艇产业投资有限公司(下称“融创游艇”)两个住宅项目的收益权,分别是游艇产业园C-2-2住宅项目和C-2-4住宅项目。与影都融创情况类似,信托成立之时,融创游艇的项目也有较大部分住宅进入预售阶段且售罄。

此外,据中诚信托在合同中披露,影都融创旗下的三个项目对应的土地使用权均存在抵押登记,这些项目背后或有其他债务。

也就是说,这些进入销售阶段的项目,已有项目回款,还进一步通过信托募资,更可能存在其他抵押借款,一个底层资产被融资多次。照此计算,项目建设开发资金应当十分充裕,却仍然欠着外债不还。上海票据交易所显示,影都融创和融创游艇商票逾期余额分别为2.16亿元和1.28亿元。

更值得注意的是,同样的标的被“一女二嫁”,融创游艇旗下项目早在另一份信托里被用作底层资产进行融资。

2020年,国通信托对外兜售一份《信聚合锦51号集合资金信托计划》,该信托总规模9.55亿元,资金用于受让青岛万达游艇产业园(融创游艇曾用名)C-2- 2地块住宅项目对应的全部资产收益权,最终用于标的项目的开发建设。而这只信聚合锦51号在今年上半年同样出现逾期情况。

已经进入预售阶段的C-2-2住宅项目,又被两个信托产品用作底层资产融了两次资,最终却连利息都付不起。

一份由中信银行提供给投资人,且盖有中诚信托印章的同鑫99号信托计划简介显示,信托的第一还款来源是影都融创和融创游艇旗下项目的销售回款。但在今年发布的三则违约公告里,中诚信托却只字不提第一还款来源。

同鑫99号的76亿资金,以及项目的销售回款,到底去哪儿了?一个可能的原因是,信托资金根本没有进入底层项目,而是被融创挪至他处。

投资人赵嘉将了解到的情况转述清流工作室,中诚信托的人曾向客户表示,融创的资金均转至北方总公司互相调配。

今年5月,融创未能在30天宽限期内支付四笔美元债到期利息,正式宣布债务违约,随后境内外债务、项目贷款、商票及理财全面逾期,多个信托被爆违约。近日,融创还被中融信托指控擅自更换保险柜锁芯,并划走11亿元资金。

中诚信托也在违约公告中表示,同鑫99号的担保人融创集团资金链紧张,已无力承担担保责任。投资人最后的希望,落在融创关联方北京泛海东风置业有限公司(下称“泛海东风”)身上。

为了增强信托的可信度,泛海东风作为共同回购义务人,将自身100%股权及其持有的地块作为抵押。泛海东风由泛海建设控股有限公司控股,而泛海建设在2019年3月转让到融创集团名下,因此发行同鑫99号信托时,泛海东风属于融创系公司。

中诚信托表示,泛海东风抵押的地块项目截至今年8月仍未取得施工许可证。但投资人发现,中诚信托在这件事上仍然在说谎。根据北京市住房和城乡建设委员会披露,泛海东风早在2021年4月取得施工许可证。

泛海东风这个地块,是融创从泛海手中收购,历史遗留问题较多。泛海东风不仅与原工程方有债务纠纷,还可能也被拿去融资,目前出现被查封的问题。11月4日,中诚信托再次发布公告,告知投资人泛海东风地块被债权人民生银行起诉,现已被北京金融法院司法查封。

中诚信托风控失效,资金频遭挪用

中城信托在同鑫99号的合同中表示,对信托资金的管控措施是:向抵押人泛海东风公司委派1名驻场代表,并对信托资金的使用、抵押物项目开发建设进程等进行监管。然而,目前信托资金可能被融创挪用,而抵押物项目也被查封。

这不是中诚信托第一次风控失效,信托资金被挪用的情况早有先例。

据媒体报道,中诚信托诚晟18号也已暴雷。该信托产品的融资方是江苏省建工集团控股有限公司(下称“建工控股”)及江苏省建工集团有限公司(下称“建工集团”),恒大使用土地对项目进行担保。

信托约定,资金用于上述两家公司的日常经营活动。

但建工集团于2021年10月14日发布的涉及重大诉讼(仲裁)的公告显示,恒大集团向中诚信托申请信托款项,建工控股只是作为一个放款通道,通过这个通道,信托款项以“小引战”形式投入恒大地产集团旗下的贵州凯地置业有限公司和贵州铜仁恒大碧湾置业有限公司,信托款项季度利息归还依赖于两家项目公司的还款,本金归还依赖于恒大地产集团贵阳置业有限公司回购股权时产生的现金流。

这意味着,诚晟18号的资金,也并没有按照约定投入两家建工公司,而是最终流向了恒大。

建工集团表示,由于恒大两家项目公司从 2021年第3季度开始不再支付用于归还信托的利息,建工控股也因此没有再支付信托的利息。

中诚信托为恒大发售的另一只信托产品“新能源3号信托计划”,也被投资人质疑挪用资金。

据媒体报道,投资人提供的新能源3号说明书显示,26亿元的信托融资款是用于上海国能新能源汽车有限公司(下称“上海国能”,现已更名为恒大恒驰新能源汽车(上海)有限公司)负责的上海车厂一期项目的建设、原材料/设备采购、研发费用及支付上海国能日常经营费用。

但投资人向中诚信托发出投诉函中提及,恒大集团相关人员曾透露,上海国能在收到信托资金后将全部信托资金都转账给了恒大集团自己的子公司。如今,新能源3号信托已经暴雷,该信托产品的抵押物为恒大地产位于郑州的多幅住宅用地,因长时间未开发,已经被当地政府无偿收回。

面对信托资金被挪用、抵押物追偿无果,多个信托产品的投资人均质疑,中诚信托作为受托人,是否尽职完成了投前尽调和资金监管?

中诚信托前身是中煤信托,成立于1995年。中诚信托背靠中国人民保险集团公司(简称人保集团)等十余家股东,资本实力较为雄厚。

中诚信托被认为是“死磕房地产”的一家信托,设立大量投向房地产的信托。根据中诚信托2021年年报,自营资产运用到房地产的金额为73亿元,占比为33.66%。信托资金运用到房地产的金额接近700亿元,占比也接近3成。

在房地产业高歌猛进的时代,中诚信托也随着行业业绩增长迅速。到2021年底,中诚信托的信托资产规模超过2000亿元,自营资产超过200亿元。

但随着地产的下行,加之中诚信托风控薄弱,近年也踩了不少雷。除了融创、恒大,中诚信托为世茂、泰禾等公司发行的信托也相继暴雷。2021年,中诚信托信托项目收入从2020年的137亿元下降到130亿元,净利润亏损接近10亿元。

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