恐怕谁都不曾想到，居然有一天连房子都没得租。

一旦长租公寓运营商破产倒闭后，房客本应享受的服务将无人兑现，后续问题就会相继爆发。图片来源：视觉中国

买不起房是大多数国人的问题，这就认了；租不起房是在一线城市特有的情况，这也认了；可现在连租房都不能好好租，租着租着中介运营商却破产了，预付的房租变成了打水漂。

近两年，长租公寓这个概念突然在市场上兴起。随着政策的放开，租赁行业成为了房地产调控的一道后门，很多在房地产产权交易中受限的事，只要借道租赁就能享受政策红利。

有利的地方就会吸引人前往，尤其当关上了正门，敞开一道后门时，更是会使人前仆后继、不计后果的涌向那道门。

实际上，今年年中就有媒体报道，部分房地产开发商借道住房租赁的ABS和类REITs产品通道发行债务，从而规避宏观房地产调控中对于房地产融资渠道的限制。

在整个住房租赁市场中，长租公寓领域被视为一个重点。不少政策的对象就是“长租公寓”而非“住房租赁”。在政策暖风的吹动下，长租公寓迎风飘扬，原本一头慵懒的猪就这样上天了。

然而，猪终究是猪，就算被吹上天也不会自己飞，掉下来自然是早晚的事。自我爱我家原副总裁胡景晖公开喊话称长租公寓的爆仓将比P2P更危险后，杭州鼎家、上海寓见、长沙“咖啡猫”、北京昊园恒业相继爆出资金链断裂危机。

很多媒体报道称，长租公寓运营商资金链断裂的问题在于“资金池”和“租金贷”。长租公寓运营商与第三方金融机构建立战略合作，长租公寓运营商以价格折扣为条件，诱导租客从第三方金融机构贷款从而一次性支付一年房租。长租公寓运营商拿到钱后按月份或季节支付部分资金给房东，剩余的可以继续用于争抢房源或拿去玩其它非房产类的项目（资本运作）。

在这一整套运作体系中，长租公寓运营商完美的扮演了一个空手套白狼的角色。长租公寓运营商抢房源的钱来自租客提前回收的成本，一个项目结束后，长租公寓运营商第一时间把风险转嫁给了租客和第三方金融机构。

在这种运作体系中，一旦下一个项目的销售情况不如人意，长租公寓运营商就会面临资金压力，尤其是那种通过烧钱盲目扩张的长租公寓运营商，会因为资金无法周转而破产倒闭。

一旦长租公寓运营商破产倒闭后，房客本应享受的服务将无人兑现，后续问题就会相继爆发。

从表面上看，长租公寓爆仓问题来自于“租金贷”，属于杠杆问题。但实际上，问题的根源在于“炒租”。行由心生，人的任何行为都源于内心的憧憬和既定目标。

长租公寓的政策红利太多了，以至于非业内人士都能寻找到政策套利空间。在暴利的诱惑下人心自然经不起考验。正如胡景晖所警告的那样，长租公寓爆仓危机将比P2P更危险。

根据国内市场的真实情况看，长租公寓并非暴利行业，北上广深的租金回报率在1.5%左右浮动，即使一些强二线城市的回报率也在5%之内。相比国内无风险投资产品如银行长期定存、国债等，其投资性价比根本没法比。

试想一下，辛辛苦苦干一年赚的钱还不如存银行每天吃喝玩乐，这种傻事谁会干呢？这也是之前为什么国内租赁市场一直发展不起来的原因。在房地产黄金十年中，炒房的压根看不起做租赁的。但如今，炒房的那批人逐渐开始炒租，主要原因还是因为政策调控不对称。

为了发展住房租赁市场，政策倾斜实在过于明显，甚至已经过了天平的最大倾斜度。政策扭曲势必造成结构失衡，这几年的住房租赁市场的确快速发展起来了，可这些发展都是建立在投机分子套取政策红利的基础上。

从某种意义上而言，现今的长租公寓不能算真正的长租公寓，过分商业化导致运营商只为追求利益最大化而忽视了长租公寓的本质。

长租公寓是为了在一段时间内解决人们居住问题的产品。1982年，上海普陀区志丹路建造了第一幢大龄青年结婚过度用房——新俪公寓。根据入住规定之一，“男女双方至少一方单位承诺将来两年内分配住房。”新俪公寓其实是中国长租公寓的首例。在上世纪，这种长租公寓被称为鸳鸯房，主要是为年轻人提供过度住房。

如今，时代变了，可许多情况没有变。长租公寓终究只是一套房，最核心的价值在于居住。由于国内土地价格高企，房地产行业的整条产业链都处于高成本环境中，开发商拿地贵、中介商拿房也贵，高成本造成了行业收益率上不去。

同时，因为长租公寓行业本身的炒作空间有限，其不具有持有升值价值，所以，在黄金十年中，长租公寓被投机资金冷落。中国国内市场中租售比高企的原因在于房价泡沫太高而非房租价格太低。房租价格由市场供求决定，相比具有泡沫的房价更能体现市场真实情况。

如果真要解决当前国内长租公寓的问题，需要做好这么几点：

首先，对于现今长租公寓融资渠道进行穿透式监管，确保专款专用；其次，降低土地成本，从根本上降低整条产业链成本；第三，规范区域房源，如有必要由监管层出面成立中介机构整合房源和服务商进行相适性配对；最后，严惩投机炒作行为，驱逐劣币保护良币。

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