从去年开始，杭州不少房东发现，房子不好卖，自己挂出去的房子，连来看房的人都很少。良渚一小区的房东说，自家房子在小区同户型二手房里是挂牌价最低的，因此中介带看了90多次，但是“没有一个诚心买的”。“二手房难卖”几乎成了当前市场的共识。房东们很焦虑，低于市场价卖不甘心，但如果不肯大幅降价，二手房就卖不掉。图源：视觉中国买家迟到一小时房东不敢不等在社交网络上，房东们纷纷分享自己卖房难的经历。西湖区的一位房东说，自己是去年开始卖房的。为了加大房子的曝光率，每天给中介打电话沟通，房源信息轮番在链家“必看好房”、我爱我家“甄选好房”展示，但一直没激起什么水花。“去年有个客户约好了时间过来看房，最后这位客户迟到了1个多小时，但是我也愿意等。没办法，房子太难卖了。现在的房东，姿态真的有点卑微。”有房东因为房子挂牌后无人问津，为了增加房子的带看量，下血本跟贝壳签了“好赞好房”。该房东表示，这样房源可以在中介平台上得到更多的流量倾斜和曝光，但需要支付一笔不菲的推广费，“看房量的确上来了，中介一个月带看了15次，但是最后来谈价格的客户一个都没有。”方莉（化名）2020年入手了解放路上一套老房子，建筑面积不到50㎡，总价190万元。方莉表示，刚入住时，自己对房子的位置、装修以及通勤距离十分满意。今年年初，方莉决定卖掉这套老房子置换一套新房或者次新房。可一打听，如果按照现在的成交价格，自己的房子相比买入价亏了至少35万元。更令人头疼的是，即使是这样的价格都没人愿意上门看房。“已经亏了这么多，实在不想再降价了，但房子卖不掉，我就没办法置换，真是纠结啊。”方莉说，这让她感到十分焦虑。方莉的情况并非个例。市中心的经纪人也向记者反馈，老小区的房东最焦虑，因为过去一年多老小区价格跌得多，而且不大幅降价就卖不出去。我爱我家数据显示，朝晖1-9区挂牌房源量超过600套，不少房源的挂牌单价已低于3万元，其中挂牌量最大的朝晖九区最低挂牌单价仅2.7万元。杭州壹号院 潮新闻记者 印梦怡摄房东又降价又分担税费还帮买家节省中介费那些最近终于成功卖掉房子的房东们，他们的经验就是两个字：降价。一位网友发帖说，他一个朋友历时17个月，终于把位于三墩中海紫藤苑的一套房子卖出去了。这位朋友早在2021年下半年就挂牌卖房，建筑面积90㎡，挂牌价385万元。起初这位朋友觉得自己这个挂牌价很诚心，肯定能卖掉，“同小区同户型的房子，挂牌价基本都是390万元，我的心比较平，应该不难卖。”然而，挂牌后看房者寥寥。该网友当时劝过这位朋友，房价接下来可能还要跌，但是朋友不以为然，反而认为该网友是“空军”。最终低迷的市场行情狠狠打了这位朋友的脸，之后，为了尽早卖掉房子，他不得不一降再降，最终这套房子以312万元成交。这比原来的挂牌价，足足低了73万元，成交单价3.46万元。“我刚刚降价卖掉了杭州四季青的老破小。”上城区夕照新村的一位房东说，自己的这套老破小，建筑面积不到50㎡，两室一厅带一个阳台，位于二楼，是采荷二小的学区房。即便是名校学区房，房子挂牌了半年，房东眼睁睁看着房价从250万元一路跌破200万元，最终以198万元成交，单价不到4万元。一网友跟帖表示，自己是隔壁小区的，57㎡的房子，挂牌价从245万元一路降到188万元才卖掉，算下来单价不到3.3万元。一位萧山南部卧城的房东表示，除了降价外，他愿意跟买家一起承担二手房交易中涉及的税费。为了降低买家的交易成本，他还会找相熟的中介，帮买家省中介费。杭州壹号院 潮新闻记者 楼肖桑摄刚需老小区难卖高端改善小区成交相对活跃截至5月22日，杭州市区（含临安、富阳）二手房成交量仅4300多套，预计5月最终成交量将在6000套左右，相比3月的上万套大幅下滑。成交量不振的同时，二手房挂牌量高企，截至5月23日，杭州市区（含富阳、不含临安）二手房挂牌量超过21万套。这意味着近期不少二手房小区的成交量均在低位，不少小区甚至已经数月未有房源成交。杭州贝壳研究院院长上官剑表示，3月二手房成交量突破万套，达到高点，此后市场交易出现趋势性回落，观望情绪有所抬升。量在先价在后，成交量不断下跌，二手房价格自然也只能跟着回落。不过，老旧刚需小区难卖的同时，次新高端改善小区的成交却较为活跃，价格也较为坚挺。如奥体热门次新房杭州壹号院，5月已签约了14套房源。透明售房网显示，壹号院在今年5月15日签约的一套222㎡房源，单价约11.9万元。除此以外，申花板块改善房源价格也十分坚挺，如绿城建发沁园、杭州金茂府、养云静舍等，近2个月的签约单价都在8-9万元。还有南星桥板块，融创大家候潮府5月20日签约了一套174㎡房源，单价约10万元。杭州壹号院 潮新闻记者 印梦怡摄在新房市场上，也同样呈现刚需房销售平平、核心区改善楼盘报名火爆的分化现象。五一假期后，在已经开盘的30余个楼盘中，有两个楼盘限售，一个是申花板块的杭曜置地中心，中签率9.94%；另一个是钱江世纪城板块杭承府，中签率仅8.3%，房源总价都超过800万元。而流摇的楼盘集中在已经放松限购的戴村、东湖新城、宁围等刚需板块。“现在大家都形成了一种共识，就是要卖掉较差的资产，换成优质的资产。房子更是如此，不少人都想卖掉手上的老房子，换成核心区的新盘或者优质次新房，既改善居住，又更加保值。也正是因为如此，老小区和郊区刚需次新房的挂牌量大，价格在降，但核心区的改善次新房却需求旺盛，价格较为坚挺。”一位房产业内人士如此表示。...
在4月大跌8000套后，5月北京的二手房不出意外继续向下，来自机构的数据显示，截至目前，北京二手房5月成交量不足万套，全月环比成交下探已成定局。不仅如此，包括和平里、德胜等热点区域的挂牌量出现大幅攀升，但成交量却跌至谷底。头部经纪公司证实，和平里片区的成交量从过去一个月60、70套跌至本月的不足10套，部分小业主两个月降价90万元也未能出货，目前门店主要靠给新房带看维持业务。月销售从60、70套到不足10套“这个月比4月还要差，腰斩都不足以形容。”何斌是北京某头部中介机构和平街片区的负责人，他在这里已经服务了14年。在他的印象中，每年上半年小阳春过后的5月，二手房市场的成交量确实会有所回调，但平均整个大片区自己所在公司门店的月成交量一般不会低于60、70套，但这个月，截至目前还没到两位数。这种降温起源于3月中旬，在何斌的直观感受中，首先是带看的锐减，随即不到一周便传导至成交端。“我们一线直观感受，在今年3月的后半月，门店定金合同已经非常明显出现了下滑，只是因为二手房交易的特殊性，市场的降温感受还没那么明显。”进入“五一”后，市场的降温来得更为猛烈。“就说个最直观的例子，我们整个店‘五一’确实没休，但就留了两个人值班或者管二手房，其余的经纪人都去带看新房了。”二手房市场的惨淡让给新房做渠道成了何斌与同事们眼下最重要的工作。“对手比我们虽然总量多，但平均到单店产出，大家差不多。”虽然是名义上的竞对，但因为房产交易的特殊性，各家机构之间无论是房源信息还是市场走势，互通有无是经常的事儿。但从网签的数据看，降幅并没有一线经纪人体会得那么明显。诸葛数据研究中心数据显示，截至5月24日，北京二手住宅共成交9599套，较4月同期下降11.8%，较3月同期下降39.8%。诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，一般每年的4、5月市场成交会出现季节性回落的现象。但按照当前的成交数据来看，预计今年5月的全月整体成交规模在1.2万套，不及疫情期间2020年及2021年的成交水平，也说明了年初的恢复速度并没有持续，二手房成交速度放缓一方面由于购房者收入预期下降，入市信心不足；另一方面，5月8日出台关于对经纪公司的规范鼓励改革中介费收费标准以及鼓励买卖双方共同缴纳中介费，加大了购房者的观望情绪。“库存前所未有的翻了个倍”与疫情严重期间的冷淡不同，在与一众业主或购房者攀谈后，何斌对当前的市场给出了“想买不敢买，想卖卖不掉”的判断。唐亮是何斌的老业主，八年前为了孩子上学从何斌手里买了一套位于民旺园的小两居。由于儿子中考打算留学，唐亮准备提前处理手里的老破小往外换换。但这个计划在过去的半年里，由于手里的房子卖不到合适的价格一直搁浅。“唐先生的报价属于正常，成交不太顺利，一个是小区同户型的房源过多，且其他房源都因为有这样那样的瑕疵降价，另外一个，唐先生本身孩子还在上学，需要有一个比较长的售后承租周期，两方面因素影响了成交。”卖不掉手中的房源，唐亮自然就没办法买新的。“现在跟过去不一样，看不清市场，手里这套卖不掉就不敢先预订置换了。”与唐亮不同，让何斌和同行担心的是小业主们“随心所欲”的报价。“比如地坛北里有一个一层的双南小两居，装修确实很好，之前这个户型均价大概在750万-780万元，但业主最开始挂牌的时候一定要挂到880万+。”在何斌看来，不切实际的报价后再降价反而不利于成交，更容易引起购房者的观望。“现在这套房子一个月内降了小90万元，依旧没能成交。”正是由于这种“想买不敢买，想卖卖不掉”的情况越来越多，何斌所在片区的库存不断攀升。“我们预估跟另外一家整体加一块，在700套左右，这个数据在今年1月是400套不到，差不多翻倍了。”这一说法也得到金融街片区经纪人阎崇的认可。据阎崇说，其实挂牌量相较于往年同期并没有增加多少，最主要的还是去化慢了，导致库存量大幅增加。“最近成交房源较2月挂牌降了5%-10%的价格，没降价的则不好卖。”目前北京最大的中介公司链家的台前二手房可售房源不到12万套，但知情人士透露，实际后台的库存已经突破14万套，从消化端与挂牌速度比率来看，市场的消化节奏比两个月前的巅峰时期放缓了50%。踩踏式出货来了？不只是成交量的锐减与库存的高企，让何斌和所在区域经纪人最担心的，是所在片区部分小区的集中挂牌。“我们是一个东城与朝阳交接的区，基本两边都卖，最早是从朝阳卖了换东城上学的多，但最近就这小半年的时间，大量的东城业主开始挂牌。”以何斌门店2月成交了3套的地坛北里为例，这个小区在过去常态化挂牌量在10套左右，其中“诚心卖”的大概占到40%，而现在挂牌数量在短短3个月内超过20套。同样的情况也发生在其他和平里片区的“老破小”小区内。链家App显示，和平里热搜小区榜前3位的小区分别是和平里七区、和平里五区和民旺园，挂牌量均超过20套，和平里七区和民旺园的挂牌量都达到了36套。与地坛北里一街之隔的化工大院，虽同为典型的“老破小”小区，因物业管理好、停车位充足，是此前这个片区购房者比较青睐的。“95平方米三居室的局长楼在这个小区过去一年都不出一套，今年一直在出，现在还同时挂了2套。”对于如此大规模的集中挂牌以及片区库存量的高企，是否意味着老破小踩踏式出货的节点就到了，包括何斌在内的一线经纪人并不认同。“目前说还过早，老破小有老破小的好。配套完善、交通便利，碰上物业好的小区，对上班族和有小孩的还是有吸引力。”但何斌也承认，从目前的趋势看，下行趋势持续到6月已经是“板上钉钉”，未来如何要看政策怎么走。一位行业资深分析师告诉北京商报记者，受去化因素影响，北京二手房供给量逐步增大，但目前市场状况还不能说是“供过于求”，买方市场下购房者拥有更高的“筛选权”，比对时间也要更久。踩踏式出货的前提还是要体现在房价方面，整体加大供给，房价持续走低，目前还没有达到踩踏的程度。在王小嫱看来，随着退税政策的出台以及疫情防控的放开，今年挂牌房源量上升，又恰逢新的一年的升学期，部分家长开始为孩子上学做准备，东西城由于其拥有独特的教育资源，老破小不会出现踩踏式的出货现象。但没有学区加持的老破小会面临成交周期长的压力。...
划重点1、James在大机构做私人经理。疫情放开后，他开始玩起了“私域流量”，安排人数在6人左右的饭局，两到三位富豪，再加一到两位专业人士，其他都是富豪带来的身边人，绝对不能过于“硬销售模式”。2、当下James和同行努力寻找的富豪们，大多数依旧是男性。多位不愿具名的富豪曾经对腾讯新闻《潜望》表示，一些中资机构的客户经理主要都是年轻漂亮的女孩子为主。3、华泰金控私人财富管理部主管李硕透露，过去一年多的国际动荡环境里，确实发现有一些境外资金开始回流香港，尤其是华人背景的资金。这个时候，中资需要发挥自有优势，例如跨境收益互换业务。愁云正弥漫在整个中环。过去一年多，香港金融领域最核心的IPO市场一潭死水，二级市场依旧不温不火，整个圈子都在担心随时降临的裁员潮。目前的共识是，在可预见的未来，唯一的出路就是找到离钱最近的地方——那些超级富豪们。这原本是私人银行经理们的日常工作。但现在除了他们，又有更多人来“抢”富豪了。按照市场定义，可投资资产超过2500万美金的就可算作富豪（超高净值人群）。一位超级富豪曾对腾讯新闻《潜望》表示，自从年初疫情结束以来，金融圈找他的人越来越多，要么是做一级市场推项目，要么就是希望他能转更多钱去机构做交易，“感觉要把过去三年的项目都推过来似的”。也有另外的富豪告诉腾讯新闻《潜望》，甚至还有金融圈的人来推荐潘石屹的SOHO公司收购案。但他觉得当前内地房地产属于最不能抗风险的项目之一，推荐过来“有点坑”。多位不愿具名的私人银行经理告诉腾讯新闻《潜望》，如今，他们的竞争对手包括一级市场或二级市场的基金经理们，甚至是香港政府当前推出的最新政策——2.4亿港币就可在港注册单一家族办公室。“内卷”的终极目标就是搞定更多富豪，跟着富豪做业务，“喝汤”也饿不死。这场中环的富豪争夺战要比以往来得更加猛烈。富豪“探子”：私人饭局、“养鱼”模式James如今正身处这场抢夺战之中。腾讯新闻《潜望》在4月的一天中午见到他时，是在中环的一家会所，这里只招待会员，是香港传统老钱们聚集的地方。选择这个地方，是因为他第二天要在此接待一位来港的大佬，特地提前过来交代包间事宜。他告诉腾讯新闻《潜望》，此人在中国富豪榜排名相当靠前，所以需要更谨慎些。像James这样在大机构做私人经理的人也会被戏称为“比富豪太太更了解富豪的人”，因为他们需要协助富豪们隐秘处理一些自己太太都不便了解的资产。对于James来说，服务富豪第一条准则就是要懂得保守秘密。James加入这个行业时间并不长，此前，他和家人也已经是某些私人银行的客户了。因此，刚入行的时候，他比不少人都要顺利，依靠自己家庭以及香港大学校友会的网络足够他每年出色完成业绩。但自从去年以来，他也苦于拓展资源和业务，因为“老本总有吃完的时候”。疫情放开后，他开始玩起了“私域流量”，安排人数在6人左右的饭局，不仅话题要适当，出席的人员也要均衡——两到三位富豪，再加一到两位专业人士，其他都是富豪带来的身边人，绝对不能过于“硬销售模式”。James觉得这个方法效果还不错，尽管不一定见面吃个饭就能把富豪变成客户，但是至少可以建立起信任度。在私人银行这个领域，有了信任，后面的事就容易很多。腾讯新闻《潜望》获悉，中环某家大牌的私人银行内部甚至特设了一些专门安排饭局的岗位。更让James觉得有成就感的是，过去一段时间，他和团队的人像分析师跑行业一样用“表格方式”寻找富豪，用他的话说像是富豪“探子”，即挖掘潜在富豪客户——有点像就做一级市场投资，一般预计三年左右可转化成客户。具体而言，他们把国内未来几年可能蓬勃发展的行业头部公司都梳理了一遍，包括一些可能处于风口即将上市的公司高管们，或者是当下现金流非常好的行业龙头公司。在他看来，梳理并不难，难的是要研究得足够精准和深入，还能够接触到这些人，并成功把他们带回来开户。这种模式被一些私人银行经理们戏称为“养鱼”，一时半会见不到效果，几年后的成功率也看运气。但James倒是不这么看，去年他们用这样的方式在疫情期间拓展了一些沿海做货柜生意的企业家，并成功开户。更早之前，James所在的机构也曾经用这样方式于生物制药领域。2018年港交所放开了生物制药公司不盈利也可以上市的规定，曾一度制造了上百位亿万富翁，其中不少都成为了他们机构的客户。竞争分化：卷到富豪不等于卷到钱来自瑞士的私人银行瑞联银行北亚区主管及香港CEO黄伟基对腾讯新闻《潜望》表示，富豪“探子”做法可能更适合龙头的私人银行，而他更愿意寻找已经在私人银行领域工作超过10年以上的经理，因为这些人已经过了“养鱼”式扫客户的阶段，手里扎扎实实已经有客户了。瑞联银行当前资产管理规模超过1404亿瑞士法郎，折合人民币1.08万亿元。其在亚洲团队大概有100人左右，包括中国香港和新加坡。过去四个月中，瑞联银行从香港市场上招聘了5位客户关系经理。黄伟基告诉腾讯新闻《潜望》，这5个人的工作年龄平均超过15年，在可预见的未来，他们将会给瑞联带来不少优质超级富豪客户。据福布斯最新的《全球亿万富翁榜》显示，在2640人的榜单中，只有337名女性，占比仅13%。也就是说，当下James和同行努力寻找的富豪们，大多数依旧是男性，这也一定程度影响了行业的竞争格局。包括James在内的多位私人银行经理告诉腾讯新闻《潜望》，入行的初期，女性确实会有些优势，在亚洲可能更为明显些，这也导致香港的私人银行经理女性占比要高一些。黄伟基虽然承认女性在一定程度上确实更容易接触到富豪，但他依旧认为在服务过程中，还是得靠专业取胜，他更相信时间积累的经验价值，而不是性别优势。他和James都认为，在服务富豪这个超级精明的群体时，若是没有能力的人是不可能在行业里做十年甚至以上，可能早就被淘汰了。华泰金融控股（香港）有限公司（简称“华泰金控”）私人财富管理部主管及董事总经理李硕也持有类似的观点，即不在意性别优势。她近期也在招人，不过她更看重业务能力，“我不会为他们过去的经验买单，也不会在意工作多少年”，但会看员工入职半年后真正带来多少新增资金。她认为这是对客户经理考核中最重要的指标。摩根大通私人银行亚洲CEO关金星则对腾讯新闻《潜望》表示，在香港的私人银行每一家都有自己的文化，招聘的时候势必吸引的也是相同文化的一群人。而摩根大通很愿意从应届生中培养私人银行经理。关金星表示，这是因为摩根大通的整体风格比较稳健，而且也更聚焦在门槛超过2500万美金的客户群体，更希望自己培养团队。据腾讯新闻《潜望》不完全统计，摩根大通现有的私人银行经理们在职十年的人数远多过其他银行。当然，这也是因为摩根大通提供的薪水颇具竞争力。不过，在外资行多年的私人银行经理们告诉腾讯新闻《潜望》，中资机构的“内卷”远大于外资。相较于摩根大通等大机构对富豪2500万美金要求来说，很多中资机构门槛更低，300万美金足矣，有些甚至降到100万美金。多位不愿具名的富豪曾经对腾讯新闻《潜望》表示，一些中资机构的客户经理主要都是年轻漂亮的女孩子为主。James认为，现在有些机构把私人财富管理行业“卷”成了香港的保险行业，但他觉得在香港做富豪的私人银行经理，能够走得远的才是实力胜出的，没有实力的只能在门槛附近“卷”。这也让机构们在抢夺富豪的游戏中不得不面临更为激烈的竞争。腾讯新闻《潜望》获悉，几年前，香港的某家头部机构曾一心希望转财富管理，并从传统私人银行机构中银香港挖来了负责人及其团队，随及获得了该团队带来的刘銮雄等本地超级富豪的账户管理。但这并不是这场争夺战的终点，像刘銮雄等超级富豪们并不会在一家银行开户和放钱，最后所有人抢夺的是富豪核心账户管理人角色。也就是说，卷到了富豪，并不代表卷到了富豪的钱。洗牌开始：抢“最难啃”的那群人包括关金星和黄伟基在内的多位中环私人银行管理层对腾讯新闻《潜望》表示，香港私人银行机构的洗牌已经拉开序幕。今年3月，瑞信银行快速被瑞银收购后，这两家机构在港的私人银行部门必将展开重组。不少在职和离职的瑞信私人银行经理对腾讯新闻《潜望》表示，瑞信的私人银行经理被“清走”的可能性更大。这两家机构在香港都拥有相对庞大的私人银行客户经理团队。腾讯新闻《潜望》获悉，瑞信截至4月底在港的私人银行经理约有150人左右。现在，香港市场上“飘”着非常多的来自瑞信的员工的简历。更早之前，瑞信在去年底就已经开始裁员。除了瑞信，过去这一年多，香港金融圈堪称惨淡，除了少有的几家机构外，大多数都在优化和裁员，中资券商更不例外。公开数据显示，2022年，海通国际亏损65亿港元，国泰君安净利润减少了93%。据腾讯新闻《潜望》了解，部分中资机构在港的业务正受到总部核查或在收紧业务窗口，极有可能会使得部分中资机构的一些业务被调整。但与此同时，包括中资机构以及联合家族办公室在内的服务富豪的机构也仍在增加，后者类似小型的财富管理基金公司，资金来源集中于某几个超高净值的客户，规模大多在10亿港元以下。今年5月，香港政府通过了一项关于家族办公室的条例，其中规定只要是可投资资产超过2.4亿港币的机构，其资金来源超过95%于某一家族或关联人，就可定为单一家族办公室，该家族办公室可享受税务优惠。这就意味着，未来服务富豪的所谓联合家族办公室会越来越多。但大多数私人银行从业者都对腾讯新闻《潜望》表示，过去十五年中国市场富豪数量暴涨的黄金时代过去了，未来能够快速找到富豪可能更难了。关金星倒是更为淡定了。她认为，随着玩家增多而富豪增速放缓，确实会伴随些竞争，但是在经济下行的时候，富豪们比之前更在意资产的增值和保护了，对于私人银行的需求反倒会增加。更为重要的是，关金星认为，尽管经济下行，可是中国的富豪总体数量依旧是增长的，并不担心蛋糕不够的问题。胡润榜的数据显示，中国拥有十亿美元资产以上的富豪人数在2018年时还是324个，到去年底已经有969人了，超过了美国的691人。和关金星一样，黄伟基也更倾向于在这块蛋糕中抢最好的那部分，即开户门槛在2500万美金以上的超高净值客户。这也是市场上最难啃的群体，一旦啃下来，这些客户将会带来非常丰厚的利润。李硕也透露称，在过去这一年多的国际动荡环境里，确实发现有一些境外资金开始回流香港，尤其是华人背景的资金。她提示说，这个时候，中资则需要发挥自有优势，例如跨境收益互换业务——这是一个在港中资券商相对比较有优势的业务。跨境收益互换是证券公司与交易对手在场外市场一对一订立的一类金融衍生品合约。简单而言，这是一个类收益互换的衍生品。一些熟悉A股市场的客户会因为该产品而选择在中资机构开户和交易，包括一些富豪个人或家族办公室以及机构投资者。李硕对腾讯新闻《潜望》表示，在过去的两年多里，香港这边的离岸需求开始增加，尤其是一些海外回流的资金喜欢这类产品。近期，他们团队就通过该形式成功引入一家位于意大利的富豪家族落地香港，并即将开始对中国市场的投资。几乎所有腾讯新闻《潜望》接触过的私人银行管理者均表示不担心竞争，只是不希望同质化的竞争。在可预见的未来，香港中环争抢超级富豪的游戏还会愈演愈烈。对于游戏中的玩家来说，永远不变的宗旨就是：所有的竞争都是为了抓住更多的富豪，抓住富豪才是抓住未来。...
没想到，房产界还有“负首付”这个词儿。近期，有房产中介声称买房可以做到“负首付”。例如，房产价格520万元，但可以向银行贷款570万元，这样购房人不仅无需付首付，还能拿到50万元作为装修款。记者多方了解到，通过开发商返首付、做高合同价等方法，一些房产看似可以做到“零首付”“低首付”乃至“负首付”，但也面临财务和法律风险。如果楼盘不“满五唯一”，则购房人还要承担较高的税费。针对“低首付”“零首付”“返首付”等营销乱象，监管部门也积极出手。日前，惠阳区住建局印发通知称，将在全区范围严查首付贷、返首付、零首付，以及发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。“负首付”操作暗藏玄机“负首付50万元买学区房”“首付负1万元！没错，不需要首付还能再拿1万元”……近日，在多个社交平台上，出现了类似的营销话术。“这套房子评估价是570万元，但是业主低价卖，卖520万元。你可以在银行贷570万元全款买这套房子，还剩下50万元装修。”房产中介王女士向记者表示，其代理的一套罗湖区的房产可以做到“负首付”。“这套房是回迁房。业主现在不要那么多房了，拿出来低价卖，很划算。从业这么多年也很少见能‘负首付’的房子。”王女士补充道。同为房贷中介的钟先生也声称，自己代理的某楼盘可以做到“负首付”。房产中介赵先生声称，自己已售出一套“负首付”的房产。那么，“负首付”需要什么资格，又是如何实现的呢？王女士却避而不谈。“570万元银行会分批次放款。你把资料递上来，全部由我们的按揭部门帮你。除非你是黑征信（不能做）。”据业内人士介绍，“负首付”与“零首付”“低首付”的操作方法类似，一是开发商通过首付分期、返首付等形式减轻购房人首付压力，二是开发商通过做高合同价格，帮助购房人获取更高额度的银行贷款。若开发商返还的资金超过首付款，或银行贷款金额超过房产原价，“负首付”便“实现”了。钟先生向记者透露，实现“负首付”有时还需要借助经营贷的力量。“经营贷比房贷便宜，深圳房贷首套利率是4.6%，经营贷利率是3.5%到3.8%。购房人需要提前准备征信报告和银行流水、收入证明等材料。名下如果没公司的话，需要配合注册个公司。”存在违规谈及“负首付”现象的出现，北京金诉律师事务所主任王玉臣认为，这与一些开发商为了尽快销售楼盘，实现资金回笼有关，所以使用一系列花式营销手段进行促销。但是这些促销宣传有不少套路，很多属于虚假宣传。“看起来似乎是帮购房人缓解了压力，但是实际上，往往会伴随着开发商垫资、融资等违法违规行为，同时还可能会规避银行按揭贷款对首付款的要求，违反按揭贷款相关规定。”王玉臣说。钟先生称，“负首付”出现，和部分区域一二手房价格出现倒挂有关，使得购房人可以以低价买一手房，但以较高的市场价作为评估价，从而做高了贷款合同金额。“‘负首付’其实是打擦边球，只是目前有空间（可以钻），银行可以做高贷款金额。正常情况下，购房人是要三成首付款的。”针对“负首付”等首付模式，工行深圳分行一名房贷经理也向记者回应，“首付款如果不是自有资金，我们是不会批贷款的。购房人自己要小心。”后期资金压力大需要注意的是，“负首付”不仅违规，而且后期资金压力将加大。“有的房子是回迁房，房本还没有下来，不满足‘满五唯一’，需要缴纳个人所得税和增值税，划下来购房人需要负担二三十万元税费。”房产中介冯女士向记者表示。“首付和贷款最终还是自己出，早和晚的区别而已。”王玉臣提示，所谓零首付、首付分期看起来似乎没有手续费，但是为了及时支付剩余的首付款，有些人通过消费贷、金融机构、小额贷款公司、贷款中介等筹措资金，既会产生新的成本，又会产生更多的融资风险。针对近期零首付、低首付、送首付、首付贷、返首付等首付模式的出现，上海易居房地产研究院研究总监严跃进说，这是营销领域乱象的体现。各地应关注此类新情况，要从合规的角度解决首付的问题，以防范各类打擦边球的违法乱象事件出现。...
近日，包头警方发布一起利用人工智能实施电信诈骗的典型案例，福州市某科技公司法人代表郭先生10分钟内被骗430万元。复盘整个被骗过程细思恐极。据披露，骗子通过智能AI换脸和拟声技术，佯装好友对他实施了诈骗。骗子并没有使用仿真的好友微信添加郭先生，而是直接用好友微信发起视频聊天求助。 AI诈骗，眼见未必为实。换声、换脸、拦截微信号，电信诈骗所使用的多重技术正在让骗局越来越难以识破。譬如，骗子会通过骚扰电话来提取受害人声音，再用合成后的声音实施诈骗。除了点对点获取数据，骗子也会用AI技术从网络信息中筛选出受害人，并运用人体图像合成技术生成假脸，再对其施骗。另外，骗子还会在盗取微信号后，向其好友发送此前的聊天语音，借机取得信任并进一步展开骗术。 由此可见，尽管各种骗局防不胜防，但只要切断对AI诈骗的“数据喂养”，有效防范就不会是一句空话。与人类学习依靠大脑不同，人工智能的学习离不开大数据。通过统计分析浏览记录、点击频次，系统便可把人的特征、行为、选择信息化，为人的生活提供便利。然而，这也为隐私保护埋下了巨大的风险，AI不免成为数据喂养的怪兽。 归根结底，AI诈骗利用了隐私保护的漏洞。大数据时代，随着隐私范围的扩大，隐私权利归属日益复杂，隐私保护难度也越来越高。这对隐私保护的关键技术、法律法规和公众的权利意识都构成了挑战。为了应对挑战，各方应当加强合作，织密个人隐私保护网。4月11日，国家互联网信息办公室发布《生成式人工智能服务管理办法(征求意见稿)》。其中明确提出，利用生成式人工智能产品提供聊天和文本、图像、声音生成等服务的组织和个人，不仅要承担该产品生成内容生产者的责任，还要承担个人信息处理者的法定责任，履行个人信息保护义务。相信通过强化新型监管、协同治理，隐私保护将紧跟技术发展的脚步，让技术更好造福生活。 此外，面对各种风险，每个人都需要提升隐私保护意识。譬如，不轻易参与网上流行的“AI换脸”“AI换声”活动，谨慎使用指纹支付、刷掌支付等新兴支付方式，不随意提供人脸、指纹等个人生物信息给他人，不过度公开或分享动图、视频等信息。...
我和陈叔认识有些年了，他是我大学同学的父亲。因为同在一个城市，我去过陈叔家里很多次，经常在陈叔家里吃饭，所以对陈叔非常熟悉。 陈叔退休前是一家上市公司的工程师，因为资历老，经验丰富，在公司里面无论是收入还是地位都非常高。 退休后陈叔被公司返聘，一直到2020年才算彻底退休。 陈叔这些年有不少积蓄，因为平时工作忙，一直都是放在银行买理财产品。陈叔也买过股票和基金，但因为没时间打理，所以总体下来没赚什么钱。 退休后，陈叔彻底闲了下来。但忙了一辈子的陈叔，总想给自己找些事干，于是便把心思放到了理财上面。 这几年银行理财收益越来越低，陈叔便想着趁自己时间充足，挑选一些收益高的金融产品。 陈叔是号称业内“零售之王”股份制银行的贵宾客户，有专属的理财经理。理财经理经常联系陈叔，给陈叔推介一些新发售的信托和基金产品。 退休后的陈叔，有段时间经常跑银行，就是想了解更多的金融产品，从中挑选出收益高、风险小的产品。 银行作为综合性金融超市，理财产品丰富多样，除了常规的大额存单、定期理财、理财产品、基金产品外，还有信托产品、黄金、外汇相关产品。 陈叔觉得基金产品投向股票，收益不够稳定，所以并不想在股票和基金上面投入太多资金。 陈叔经过一番筛选后，看中了银行代销的信托产品。 信托产品100万元起投，主要分为三类。一类是投向基础设施市场（政信类），一类是投向房地产，还是有一类投向证券市场。 经过一番研究，陈叔觉得地产类信托产品相比政信类和证券类更具优势。 首先，地产类信托产品底层有充足的抵押物作为安全垫，相关抵押物抵押率在60%-70%左右； 第二，借款方将项目公司股权质押给信托公司； 第三，地产集团对项目公司借款提供无条件保证担保； 第四，借款公司公章、营业执照等由信托公司共同监管； 第五，有些信托产品对项目销售收入还有硬性对赌要求，并把相关条款签署在借款合同里面。 相比政信类产品，底层资产大部分是应收账款转让，即使有抵押物，相对也不够优质。 陈叔虽然对金融产品不够精通，但看到地产信托产品有这么多防火墙，觉得风险层面不会有太大问题。 陈叔在某股份制银行的理财经理姓王，王经理从业年限很长，对各种金融产品优劣势如数家珍，陈叔对王经理很信服。 王经理知道陈叔有投资房地产信托产品的打算，很是热情，接连给陈叔推荐了好几款产品。 后来，经过再三比较，陈叔看中了C信托发行的，投向福建省民企开发商Y公司的一款信托产品。 陈叔选择这款产品理由很丰富，首先，这款产品虽然投向福建的民企开发商，但地产项目却是在青岛市黄岛区的核心地段，距离陈叔家特别近，陈叔对这个地产项目的未来前景非常看好。 其次，这款信托产品风控很严格，包含了集团担保、项目公司股权质押、土地抵押、章证照共管、销售收入对赌等一系列风控手段。 第三，王经理私下里对陈叔暗示，这款产品是C信托发行的，C信托是央企背景。在此之前，C信托虽然有产品逾期，最后处理结果是由C信托刚性兑付。 第四，Y公司虽然是民企，但在地产行业实力排行榜中排名前15位，总体实力还不错，违约风险较小。 因为这款信托产品收益较高，陈叔再三考虑，购入了这款信托产品。 因为信托收益分档300万元以下和300万元以上，两者收益相差0.4%，陈叔为了拿到高收益，一次性购买了300万元。 陈叔买的信托产品期限18个月，2022年5月份到期。 天有不测风云，2021年下半年随着恒大地产暴雷，地产行业民企开发商迎来暴雷潮。 恒大刚暴雷那段时间，陈叔很紧张，担心信托产品兑付出问题。 但银行的王经理劝陈叔，说恒大暴雷只是个例，而且陈叔买的这一款信托产品风控极为严格。即使Y公司暴雷，陈叔买的信托产品也不会出问题，让陈叔放宽心。 因为信托产品到期尚早，经过王经理的安慰，陈叔虽然还是担心，但总体不那么紧张了。 时间到了2021年年底，除了恒大以外，融创、阳光城、正荣等多家民企开发商接连暴雷，陈叔彻底坐不住了。 王经理安慰陈叔，说银行领导层面对这款产品非常重视，已经多次联系C信托，让他们尽快和Y公司联系，确保产品尽快兑付。 陈叔自我安慰，信托产品底层资产毕竟是地产项目，有充足的抵押物，虽然Y公司暴雷了，但跑得了和尚跑不了庙。 但越怕什么越来什么，虽然陈叔买的信托产品2022年5月到期，但因为Y公司资金链断裂，信托产品没有按时付息，已造成实质性违约，C信托在产品违约后，便跟Y公司协商处理。 Y公司拒绝了信托方处置抵押物的要求，他们希望C信托对信托产品进行展期，项目继续由己方处理，通过后期项目销售回款进行信托付息和还款。 鉴于Y公司已经暴雷，品牌效应为负，市场认可度已经降至冰点，所以C信托拒绝了Y公司。 本以为事情会很快就解决，但信托公司还是太乐观了。 因为C信托所投得地产项目是Y公司2018年拍下的，当时地产势头正热，地价很高，相对现阶段的地产行情，绝对是地王项目。 2018年过后，地产行情急转直下，这个地产项目实际价值已经不足之前价值的7折。 信托公司当下面临的困境，和当年放松风控标准有着直接关系。 凡事都有因果关系，信托公司前些年之所以放松风控审核标准，是因为行业前些年非常内卷。房地产行业作为信托公司扎堆投放的领域，狼多肉少，尤其是一二线城市的地产项目，各家信托公司竞争的尤为激烈。 当时对Y公司地产项目做审批贷款的信托公司有三家，C信托为了获得优势，在很多方面对Y公司做了让步。例如对本项目的抵押物在评估值上进行了高估。 按照信托行业要求，信托公司认可的抵押物需在评估值上打折，土地抵押物折扣一般为6折-7折，在建工程折扣一般为五折。 抵押物折扣定的太低，Y公司不同意；折扣定的太高，信托风控过不去。为了拿下本项目，C信托只能从抵押物评估值上做手脚。 项目市场价值不到8个亿，但评估值却高达14亿，在14亿基础上打7折，C信托对本项目实际放款高达9.8亿元。 Y公司坚持项目继续由己方开发，但C信托不同意，两者谈判陷入停滞，双方关系也降到冰点。 C信托和Y公司谈判破裂，C信托想通过司法手段取得本项目股权，然后对本项目做代建或转让处理，以此对信托投资人进行兑付。 走司法途径去解决目前的困境，没有错。但问题在于本项目资不抵债，Y公司作为债务人，极其不配合C信托司法流程，并且恶意捣乱，目的就是为了逼迫C信托同意项目由己方继续开发。 因而司法流程推进十分不顺，原本半年就能走完的司法流程，至今一年时间过去了，流程还没走完。而且Y公司在恶意捣乱的情况下，司法流程即使走到最后一步，很可能双方还得继续回到谈判桌上。否则，没有Y公司的配合，司法流程最终也不会顺利解决当前的问题。 项目从2022年初停止付息以来，到现在已经过去了一年半时间，C信托和Y公司还在不断的扯皮，项目处理困境重重。 陈叔这一年多以来不知道跑了多少次银行，但每次都是盛情而去败兴而归。 陈叔自己算了一笔账，最理想的情况下，信托产品处置完抵押物本金能回来60%-70%，但本金2-3年没有任何利息收益，加上折损的本金，陈叔在这只信托产品上损失高达150万元+。 陈叔一再要求C信托和银行对本产品先行兑付，但王经理此时换了一番嘴脸，表示银行只是产品代销渠道，按照相关规定不承担相关风险，只会协助投资人和信托公司进行沟通。 C信托因为在地产暴雷潮中踩雷金额太大，也不会对本项目进行刚兑或者垫付。 王经理一番说辞下来，把C信托和银行责任撇了个干干净净，所有的责任都由信托投资人自己去承担。 现如今的陈叔，已经不再相信王经理了，彼时的王经理把信托产品风控描绘的天花乱坠，但实际操作过程中，完全不是那么一回事。 陈叔如果当时老老实实的买低收益的理财产品，虽然收益不高，至少不用损失本金，也不用像现在这样担惊受怕。 网上很多人说，信托产品是收割中产阶级的镰刀，此话不假！...
近日，关于有券商一次性解散公司自营部门的消息引发讨论，与此同时，一份中泰证券已免去4位相关负责人职务的通知开始流传，也将传言中的券商指向了中泰证券。而后，中泰证券回应多个媒体称，没有将自营部门全部解散，但确实对自营条线下证券投资部门部分人员进行了调整。从业绩来看，无论是整体的财务数据还是单看自营收入，2022年的中泰证券都表现得有些“乏力”。而放眼券商行业，如中泰证券这般陷入困境的券商不止一家。Choice数据统计，2022年共7家券商自营业务净收入为负，除中泰证券外，海通证券、长江证券、东兴证券亏损较多，均超过3亿元。被优化的高管按照中泰证券的说法，关于“自营部门全部解散，所有人员尽数遣散”的传言并不为真，仅对自营条线下证券投资部门部分人员进行了调整。然而不难发现，被公布优化的“部分人员”（4位），皆为中泰证券高管。任免通知称，根据工作需要，经公司研究决定，免去：潘冬的中泰证券金融市场委员会委员、证券投资部总经理职务；陈骥宁的中泰证券金融市场委员会证券投资部联系总经理职务；王昊天的中泰证券金融市场委员会证券投资部联席总经理职务；王胜青的中泰证券金融市场委员会证券投资部副总经理职务。根据中国证券业协会信息，除2009年就加入中泰证券的王胜青外，潘冬、陈骥宁和王昊天都先后辗转任职于多家券商。2004年，潘冬曾任职于西北证券，2009年9月起任职于汇添富基金，后于2012年11月离职；2014年3月8日，潘冬登记执业于中泰证券。陈骥宁2004年7月入光大证券，2007年5月30日加入安信证券，直到2022年2月才刚加入中泰证券。与陈骥宁类似的是，王昊天也于2022年2月入职中泰证券，两人从入职到被免职，前后不过一年有余。在加入中泰证券前，王昊天先于2014年入职国信证券投资管理总部，后又于2019年加入中信建投证券交易部门。关于证券投资部门高管被优化的原因，或许可以从年报数据上窥得一二。中泰证券2022年年报显示，公司2022年实现营业收入同比下降29.09%，录得93.25亿元；归属于母公司股东的净利润为5.90亿元，同比降幅高达81.56%。其中，中泰证券的证券及另类投资业务营业收入为-8亿元，同比下降132.46%；自营收入-3.51亿元，同比下跌112%。中泰证券除了减少人员，还缩减了自营类投资业务比例。2022年，中泰证券自营权益类证券及其衍生品、自营非权益类证券及其衍生品占净资本的比例分别为14.43%、191.15%，较2021年降低8.79%和41.75%。中泰证券表示，上述情况主要是受证券市场主要指数下滑影响，公司证券投资的处置收益和公允价值变动收益同比减少。关于本次调整，中泰证券表示将为自营业务更高质量发展奠定坚实基础，且将继续坚持契约精神和市场化原则，对证券投资专业团队进行优化整合。然而值得注意的是，近年来中泰证券的高管变动不只限于自营业务部门，且变动次数较为频繁。去年3月，钟金龙辞去该公司副总经理职务，仍然在中泰证券控股子公司中泰期货股份有限公司担任党委书记、董事长职务。10月24日，中泰证券表示聘任冯艺东为公司总经理，毕玉国不再担任公司总经理职务。到了12月，中泰证券又发布公告称，李峰不再担任董事、董事长，由山东国投原党委副书记、总裁王洪履任公司董事、董事长，毕玉国履行公司董事、副董事长。2023年3月23日，在任16年之久的中泰证券副总经理孙培国因个人原因申请辞去该公司副总经理职务。2007年3月至2023年3月，除了曾任中泰证券副总经理，孙培国还曾任中泰证券投资银行总部总经理、证券投资部总经理、合规总监等职务。券商自营之“殇”年报数据显示，2022年整体券商行业呈“寒冬”之势，中泰证券自营业务高管变动的消息，也让市场重新审视券商的自营表现——究竟有多少券商炒股赔了钱？若仅“看天吃饭”，自营业务的含金量到底有多少？事实上，2022年股市下跌、交易量萎缩，自营投资严重拖累业绩表现十分普遍，多家券商手续费收入（经纪、投行、资管）都同比下降。根据中国证券业协会的数据，证券行业2022年实现证券投资收益608.39亿元，同比下降55.94%。“目前，券商自营业务靠天吃饭的情况依旧存在。”资深行业人士王剑辉表示，“在自营业务发展初期，市场整体的规模呈现出快速增长，大家的同质化倾向比较明显。在市场好的时候大家都能赚到钱，一旦市场平淡了，同质化的弊端也就显现了出来。”据不完全梳理，2022年43家上市券商合计实现自营业务净收入同比下降53.4%，约为778亿元。其中，海通证券、长江证券、东兴证券、中泰证券、长城证券、国元证券和华西证券自营业务净亏损，分别为-10.34亿元、-9.05亿元、-7.03亿元、-3.51亿元、-1.03亿元、9376万元和7416万元。自营业务净收入超过50亿元的有8家，分别为中信证券176.36亿元、中金公司106.08亿元、国泰君安70.26亿元、华泰证券60.27亿元、中国银河55.9亿元、招商证券51.15亿元和申万宏源50.82亿元。2023年一季度，资本市场开始回暖，券商自营业绩也有了改善。据Wind数据统计，43家上市券商一季度在自营业务带动下业绩大幅好转，合计实现营业收入1372.67亿元，同比/环比增幅分别为在38.01%和13.68%；归母净利润448.23亿元，同比/环比增幅分别为77.46%和74%。其中，上市券商自营金融资产规模为4.4万亿元，同比增加12%。自营业务同比实现扭亏并大幅反弹，一季度自营业务收入为497.35亿元，大幅超过去年同期的-19.13亿元。另据不完全统计，2023年一季度上市券商投资收益（含公允价值变动损益）为516亿元，同比扭亏，占调整后收入45%；年化自营投资收益率达到4.8%，同比上涨4.8个百分点。...
近日，央行、香港证监会、香港金管局联合发布消息，正式启动香港与内地利率互换市场互联互通合作！在2023年5月15日先行启动了“北向互换通”开展利率互换交易。利率互换，也被称为利率掉期，是金融市场上管理利率风险的对冲工具。利率互换就是指交易双方在一定时间内，交换不同利率形式的现金流。我们去借钱，需要根据约定的利率支付利息给债主。但支付利率的方式有很多。如果按照利息是否变化，可以分为2种利率形式。固定利率是指在借款期限内不会发生变化的利率。浮动利率又被称为可变利率，是指在借款期限内会根据市场资金供求关系和物价水平的变化而定期调整的利率。比如，上海银行间同业拆放利率Shibor就是一种浮动利率。首先，在每个交易日，18家特定的银行各自报出在银行间借款的利率。可见，这个报价的利率是根据市场情况而变化的，代表市场的资金价格。然后，去掉其中一些报价偏高和偏低的利率。最后，对剩余的报价算平均值，这样就得出Shibor利率。可见，Shibor利率并不是固定的，而是一种随市场浮动的利率。总之，我们通常所说的利率互换，就是交易双方将固定利率和浮动利率进行交换。这是因为不同的人，去市场上借钱的利率并不一样。我们通常愿意把钱借给更加靠谱的人。而如果一个不怎么靠谱的人问我们借钱，我们怕他不能按时还钱，就会要求提高利率水平。我们举个例子，现在有老优和阿良两个人，手头都缺钱。他们想要借款的金额大小是一样的，但老优的信用状况比较好，市场上的机构更愿意把钱借给他，不管是固定利率，还是浮动利率都比较低。而阿良信用状况差一些，所以他想借款，承受的利率都会高一些。可见，老优无论是用哪种利率形式去借钱，成本都比阿良低，都具有优势。但2种利率的优势大小却不同。通过比较，老优在固定利率市场上的优势更大些，差价达到2%。而阿良在浮动利率上的劣势更小些，劣势小对阿良来说也是一种优势。所以，我们就可以说老优在固定利率上有比较优势，阿良在浮动利率上有比较优势。现实往往不尽如人意。虽然在固定利率上有比较优势，但老优更希望采用浮动利率去借钱；虽然在浮动利率上有比较优势，阿良则希望支付固定利率去借钱。别急，我们先来算一算两人如果按照自己喜欢的利率形式去借钱，借款总成本是多少。此时，两个人总借款成本为Shibor+5.2%。而如果按照有比较优势的利率去借钱，他们的总借款成本又是多少？这时候，两个人总借款成本为Shibor+4%。所以，与原先选择的方式相比，总成本是降低了1.2%。两人琢磨着如果节约的成本能平均分配，每人在原先选择的方式下节约0.6%，那也不错哦！也就是说，老优在选择浮动利率的情况下，利率为Shibor-0.4%；而阿良固定利率为4.4%。两人既选择了自己喜欢的利率形式，双方成本还降低了，一举两得啊！你别说，采用利率互换的方式，就能达到这种效果。第1步首先，两人分别借入自己有比较优势的利率，老优支付固定利率，阿良支付浮动利率。虽然成本降低了，但此时不是两人想要的利率形式，于是进行下一步。第2步两人达成互换合约，老优按照浮动利率的形式，定期支付利息给阿良；阿良按照固定利率，定期支付利息给老优。在利率互换中，本金是不用进行互换的，只换利息的部分。这时候，对老优来说，有3个现金流：在市场上支付固定利率获得具有比较优势的借款；然后支付浮动利息给阿良；同时从阿良处获得固定利息。同理，阿良也有3个现金流。假设老优支付给阿良的浮动利率为Shibor，从阿良获得的固定利率为X。上面我们已经算过，两人进行利益共享后，老优的目标利率为Shibor-0.4%，这样我们就可以得到一个公式：解这个方程，我们就能算出来X=3.4%，也就是说，老优支付浮动利率Shibor给阿良，而阿良支付3.4%的固定利率给老优， 完成利率互换操作。通过这一顿操作，双方不仅采用了自己想要的利率形式，融资成本还各自下降了0.6%，少支付了利息，改善了借款状况。但在实际交易中，利率互换的双方并不直接交易，而是利用金融机构作为中介，能提高互换的流动性。这次香港和内地启动的互换通，属于一种利率互换的机制安排。本次先行启动“北向互换通”开展利率互换交易，就是让香港和其它国家/地区的境外机构投资者通过香港中转参与内地金融衍生品市场。总之，利率互换的原理是基于比较优势理论和利益共享。通过利率互换，能够让投资者在一定程度上降低利率风险和融资成本。好了，今天就说到这吧。老规矩，以下为彩蛋时间：Shibor的发音类似“晒波儿”。...
本该于2021年到期退出的长青系列产品，目前兑付毫无进展。多数投资人已经拿起法律武器，将雪松信托告上法庭。雪松信托客服近日回应称，“没有最新进展，走法律途径的话也是可以的”。随着实控人被采取刑事强制措施，多家主体被立案调查，“雪松系”的串联风险在逐步暴露。《国际金融报》记者近日调查获悉，有证据表明雪松控股旗下雪松信托长青系列多只产品底层资产涉嫌虚构或已“灭失”。雪松信托长青系列42只产品累计发行规模为119.18亿元，42只产品所募集的资金全部用于受让文金世欣商业保理（天津）有限公司（下称“文欣保理”）持有的一揽子应收账款债权。截至2020年9月23日，雪松信托披露长青系列产品存续规模为76.55亿元。江西银保监局2022年9月出具的一份文件显示，长青系列产品总计未兑付金额为22.98亿元，涉及12只产品。多位投资人向记者透露，本该在2021年到期就应退出的长青系列产品，目前毫无进展。多数投资人已经拿起法律武器，将雪松信托告上法庭。雪松信托客服在近日对记者表示，“没有最新进展，走法律途径的话也是可以的”。底层资产涉嫌虚构或已“灭失”据悉，主打“供应链金融”的长青系列曾是雪松国际信托股份有限公司（下称“雪松信托”）的主要产品，连续发行了42只信托计划，所募集资金全部用于受让文欣保理持有的一揽子应收账款债权。长青系列产品合同显示，债务人限于四川长虹电器股份有限公司、新钢国际贸易有限公司、中油祥龙（北京）石油销售有限公司、云南华电镇雄发电有限公司、广州市建材发展有限公司、重庆千信集团有限公司、东台市博斯特实业有限公司、长虹顺达通科技发展有限公司、中油中铝（北京）石油化工有限公司、中国机械进出口上海浦东有限公司、五矿钢铁上海有限公司、金隅冀东曹妃甸供应链管理有限公司、五矿钢铁（武汉）有限公司、五矿钢铁西安有限公司及其他经受托人审批通过的主体。上海的俞先生以妻子名义在2020年4月20日认购“雪松国际信托-长青88号集合资金信托计划”（下称“长青88号”）第2期C类信托300万份，认购金额300万元，期限12个月。2021年4月到期后，产品逾期，雪松信托未能支付本息。多次沟通无果后，俞先生在2022年11月以“违约”为由，将雪松信托告上江西省南昌市西湖区人民法院，要求其赔偿。雪松信托在近期应诉时确认，俞先生认购的长青88号未清偿应收债款的两家债务人为海南保龙乔江实业有限公司（下称“保龙实业”）、中商国能实业（海南）有限公司（下称“中商国能”），未清偿金额分别为9327.03万元、6973.80万元。雪松信托声称，截至目前仍一直在向两家债务人催收。然而，《国际金融报》记者调查获悉，两笔未清偿应收账款之一的债务人保龙实业早在2021年5月21日、2021年5月27日已向原始债权人完整清偿了对应债务。保龙实业出具的银行流水显示，上海培信贸易有限公司先后向其支付15笔合计1.3亿元。保龙实业对应的给广州丰汇实业有限公司（下称“丰汇实业”）转入15笔合计1.3亿元。保龙实业在2023年3月23日出具的回函中也明确表示，其与丰汇实业之间的《铜产品采购合同》项下的全部货款均已结清，与雪松信托、文欣保理、深圳市前海润邦商业保理有限公司（下称“润邦保理”）没有任何业务往来，润邦保理也从未向其催收。俞先生代理律师对记者表示，雪松信托目前所谓的催收行为明显是虚构、不真实的，且其在管理信托计划的过程中明显存在过失、过错，导致针对保龙实业的9327.03万元应收账款债权实际上已因债务人向原始债权人清偿而消灭。“甚至我们有合理理由怀疑雪松信托根本就没有真实受让、取得过相应应收账款，其与文欣保理恶意串通，挪用信托财产，严重违法违约。”俞先生表示。记者注意到，被列为债务人的天津市汉化能源有限公司（曾用名：天津市汉化油脂有限公司）也多次向各级人民法院作情况说明，明确表示与雪松信托或文欣保理之间从未有任何业务往来，双方之间亦无债权债务关系。多项违规涉及数十亿资金事实上，“雪松系”存在多项违法违规行为。近期，雪松控股集团有限公司（下称“雪松控股”）下属多家公司因涉嫌非法吸收公众存款被广州警方立案调查，实际控制人张劲被采取刑事强制措施。雪松信托也一直被质疑是雪松控股自融的工具。记者了解到，雪松控股还曾向投资人出具“刚兑”的说明函。记者获得的一份雪松控股2020年4月23日出具的《确认说明函》显示，“在信托计划到期日，如受托人未按照信托合同约定获得应有信托利益，雪松控股保证根据受托人的申请10个工作日内将受托人所持有的信托收益向第三方转让，以使受托人获得对应的现金收益。”投资顾问赵某（曾是雪松信托华东区上海一分公司员工）在2022年7月16日向俞先生出具的一份雪松信托长青系列产品情况说明中也表示，雪松控股收购雪松信托（原中江信托）后，为了增强雪松信托的公司实力，增进投资人对雪松信托的信任，促进雪松信托供应链产品的销售，在长青系列信托产品销售过程中增加了向投资人出具由雪松控股对相关信托产品提供信用增级的《确认说明函》。该说明函主要向投资人表明在投资人购买的长青系列信托产品出现兑付问题时，雪松控股保证投资人按照信托合同的约定获得相应现金信托利益。另据《证券时报》报道，雪松信托发行的42只长青系列信托计划借道保理通道所受让的220余亿元应收账款，既无三方确权，也无回款封闭，风控全线处于“裸奔”状态，具有重大自融嫌疑。江西省公安厅经侦总队已于2022年底成立专案组，启动对雪松信托的调查。雪松信托曾在2022年9月23日回应称，长青系列产品累计发行规模为119.18亿元，现存续规模为76.55亿元。长青系列产品底层资产真实有效，每笔应收账款的债权与债务一一对应，在事实层面并不存在所谓的“幕后融资人”，更不存在“自融”。自2021年4月起，雪松信托自主发行的产品迎来大面积逾期，风险集中爆发。江西银保监局2022年9月出具的一份文件显示，长青系列产品总计未兑付金额为22.98亿元。长茂与长惠系列的3只产品（长茂7号、长茂33号、长惠77号）未兑付金额共计10.64亿元。长盈系列共计9只，未兑付总金额约64亿元。合计爆雷产品24个，未兑付总金额超过95亿元。发生逾期后，俞先生通过投资顾问赵某于2021年5月和2022年1月以邮件形式向雪松信托高管李某、王某某以及长青系列产品经理马某转达了诉求，然而一直都没有回复。到目前，俞先生也没有收到雪松信托的回复。国家企业信用信息公示系统显示，雪松实业集团近期新增一条被执行信息，其所持子公司西安天楠文化旅游开发有限公司的股权被执行冻结，冻结金额为9000万元。冻结信息显示，执行冻结通知的发布者为江西省南昌市公安局红谷滩分局，执行文号为“红公（经）冻字【2023】1053号”。《证券时报》报道称，江西经侦此番查封雪松实业集团的资产，或已掌握一定证据，证明雪松信托的资金流向了雪松实业。近日，记者以投资人身份致电雪松信托客服，询问实控人被采取刑事强制措施后，雪松信托要如何应对如此多的产品爆雷？投资人的利益诉求如何解决？雪松信托客服表示，“没有最新进展，无法答复，走法律途径的话也是可以的”。雪松信托董事长韩伟明在近日召开的经营形势分析会上表示，“着力破解风险项目处置难点，加速风险化解，攻坚克难加快催收回款，持续做好投资者跟进与服务”。...
今年以来，A股至少有26家上市公司因涉嫌信息披露违法违规被中国证监会立案调查。监管部门对上市公司信息披露违法违规行为的高压态势，是股票发行注册制全面推开之后的必然要求。注册制的基本特点是以信息披露为中心，要求证券发行人真实、准确、完整地披露公司信息，使投资者可以获得必要的信息对证券价值进行判断，并作出是否投资的决策。可以说，信息披露是注册制的灵魂和核心所在，也必然成为监管的重点所在。既然如此，为何还有上市公司敢冒风险，在信息披露上做“小动作”？答案在于“利益”二字。有的上市公司业绩连年亏损，走到退市边缘，被迫施展“财技”，希望通过保留上市资格保住融资便利；有的上市公司美化财务报表，借机拉高股价，让大股东在高位套现，实现利益最大化；等等。上司公司违法违规信息披露所产生的影响相当恶劣。对于中小投资者来说，供其参考的投资决策信息一旦是虚假的，投资就很难有好的结果。尽管后期可以通过法律渠道维权，但成本巨大。对于资本市场来说，金融资源十分有限，如果不能形成有进有出的良性循环，资源就难以集中到优质企业，实现资源优化配置也就无从谈起。因此，资本市场并不欢迎“美颜”的上市公司，更希望其素面朝天。还投资者一个真实的上市公司，需要上市公司强化信息披露义务。作为公众公司，必须牢记上市初心，充分认识到上市不仅仅是为了融资，更重要的是通过上市来完善治理、提升竞争能力，更好地回报股东和社会。试图通过信息披露遮丑，与这些要求完全是背道而驰。当前，无论是外部市场还是内部环境，都对上市公司的经营提出了巨大考验，需要不断增强发展能力。要抓基础，巩固治理能力；要强主业，增强竞争能力；要锻长板，提升创新能力；要增韧性，提高抗风险能力；要重效益，提升回报能力。还投资者一个真实的上市公司，需要监管部门常抓不懈，维护信息披露的严肃性和投资者的知情权。在实施注册制过程中，要充分考虑我国经营主体尚不成熟、诚信法治环境不完善的现实，更好发挥法律法规保护投资者合法权益、维护资本市场秩序的作用。...
