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北京楼市,顶不住了?
发布时间:2023-06-07 16:28 来源:法治青岛新闻中心

最近的楼市有点魔幻,北京也在内。

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怎么魔幻呢?土地市场冰火两重天,既有45抢1的局面,也有央企兜底的收场;新房市场都在宣传热销,但基本上都在降价卖;二手房市场成交下降,挂牌量却创造了新高。

这显然已经不是海水和火焰的问题了,北京天气越来越热,人心也越来越浮躁,人们眼前看到的世界也越来越不真实。

今天,楼Sir通过数据,来聊一聊最近北京市场的这些魔幻现象,希望能够透过现象,触碰到那些本质的东西,虽然这很难。

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土地市场冰火两重

先来说说上周北京的土拍吧,最吸睛的莫过于顺义后沙峪69地块:

45抢1

那可是真真,创造了北京土拍的历史。

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◎后沙峪地块土拍现场(图源凤凰网房产北京站直播)

这45家房企中,既有中海、越秀、金茂、龙湖这样的老朋友,也有福建雄旺、芜湖康润、如皋润皋这样的生面孔。

后沙峪69地块在如今的市场环境下为什么仍被群雄逐鹿?

楼Sir总结了几点原因:

首先在于69地块素质不错,地块比较纯粹,1.8的容积率、36米的控高要求,妥妥的洋房和小高层的配置。

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◎69地块建设要求

再就是,69地块位于顺义区发展最好的后沙峪地区,地块附近医院、学校、交通、商业配套齐全。

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◎19街区69地块、20街区6001地块位置

最重要的原因,楼Sir认为是,只要拿下69地块就能赚钱。

69地块的成交价是16.56亿元,这在北京,算是一个低总价地块,也在一些房企的承受范围之内。

此外,69地块的楼面价为2.91万/平,地块指导价为期房5.8万/平,现房6万/平。售价与楼面价的缝差在2.89万/平—3.09万/平之间,利润空间充足。

这次土拍虽然只有4块地,可依然将房企们的“势利眼”展现得淋漓尽致。

与后沙峪两地块吸引80多家房企争抢,形成鲜明对比的是,石景山衙门口713地块则显得异常落寞。

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◎衙门口713地块具体位置

713地块最终被中海以28.3亿底价获得。

这个结果,在楼Sir看来,意料之中。原因是,713地块不好算账。

首先这块地不是纯宅地,是1宗F1住宅混合公建用地,30%接近2.4万平的公建配套,对开发运营能力要求较高。

再就是,713地块起始价28.3亿元,楼面价约5.1万/平,销售指导价7.95万/平,利润空间尚可。

但这块地一旦有房企往上叫价,利润空间会进一步压缩,如果拍到底价上限,楼面价和销售价的缝差就只有1.6万/平,会坑死开发商。

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◎713地块信息

面对越来越精打细算的开发商,石景山713地块,就只有底价成交的命运。

就一句话,你能让我挣钱,我就考虑拿地。你看,就是这么简单。

所以,虽然有45抢1的史诗级场面出现,但也有底价拿地的爆冷结局,你能说北京土地市场是真的火热吗?

我们都在用力地活着。

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二手房挂牌突破12万

再来聊聊北京的二手房市场,截至楼Sir发稿前,链家现在的二手房挂牌数量已经达到:

12万

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◎图源北京链家官网

楼Sir用链家官网的筛选条件做了筛选,得出了一组数据:

去除商业类、车位等,链家官网二手住宅挂牌量为:11.21万;

权属是商品房性质的二手房挂牌量为:9.31万;

有电梯的二手房挂牌量为7.01万;

楼龄在20年以上的二手房挂牌量为5.71万;

楼龄在10年以内的二手房挂牌量为1.26万。

去年的11月份,#北京二手房挂牌量突破10万套#的话题冲上热搜时,楼Sir也做过分析。

和如今的12万相比,咱们来看看,有哪些变化。

去年11月4日,北京链家挂牌的10.1万套二手房中,楼龄20年以上的房源,有4.2万套,占比41.58%。

今年6月6日,北京链家挂牌的12.1万套二手房中,楼龄20年以上的房源,有5.71万套,占比47.19%。

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◎老破小示意

还有一个数字,值得注意。

去年11月份的统计中,北京链家挂牌的10.1万二手房源,10年以内的次新房源有1.6万套,占比15.84%。

而如今(6月6日),12.1万套二手房中,10年以内的次新房减少到1.26万,占比也降至1成左右。

这意味着,打算出售的二手房中,“老破小”的占比越来越高,“次新房”占比越来越低。

也就是说,北京二手房挂牌量越来越多,但优质的房源却变得更为稀少。

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◎次新房示意

我们再来结合成交看。

上周一周(5月29日—6月4日),北京二手房网签套数连续四周下降,跌破3000套,只有2970套,环比下降2%。

而近一周,链家平台二手房挂牌量达到4086套。

按照趋势,挂牌量如果一直大于成交量,北京二手房市场挂牌量还会再往上增长。

再看月度成交量,北京在今年的2、3月份经历了一波小阳春,2月份二手房成交量达到1.53万套,3月份更是突破两万套,达到2.22万套。

着实是经历了一波小高潮。

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◎图源链家官网

但好景不长,疫情后积压的购买力在这两个月得到充分释放。4、5月份二手房市场开始回归正常,4月份二手房成交量降至1.39万套,5月份再降到1.3万套。

每月1万多套的成交量,在北京算是正常现象,也不能说明北京二手房市场遇冷。

但挂牌量越来越多确实是个不可忽视的现象,尤其是优质次新房变少、老破小越来越多,加之北京学区房政策频繁出台,以及房产证上必须出现房龄的要求下,那些楼龄偏大,周边又没有好的配套的房子,只会更难卖。

我们等着看,北京的二手房挂牌量,会不会出现新高?

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新房都在降价卖?

最后,说说新房。

先看成交数据,整个5月,北京新房市场无论从供应量、成交数量、成交面积还是成交单价来看,都是:

下降

具体来看,北京2023年5月份:

新增供应1391套,环比下降6%;

新增成交5830套,环比下降25%;

成交面积73.19万平,环比下降25%;

成交均价5.32万/平,环比持平;
成交金额389.3亿元,环比下降25%。

这组数据说明,在北京,二手房市场不好过,新房市场也不咋样,整个行业仍然处于水深火热的状态。

除了整体的成交数据,还要拿什么来探讨一下北京新房市场呢?

楼Sir想了想北京最近热销的一些项目,那就做做项目指导价和网签价之间的价差吧。

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◎北京部分新房网签价、指导价对比

在楼Sir统计的26个新房项目中,只有4个项目的网签均价高于销售指导价,而且高的不多。

也就是说,目前北京大部分的新房项目,其实都在:

降价卖

其中价差最大的,是房山的北京建工揽星宸,竟超过了1万/平。

房山的新房项目已经内卷出了新高度,包括比揽星宸近几个地铁站的学府印悦二期,也是在降价卖,指导价网签价价差达到5365.96元/平。

没办法,房山新房不好卖,不降价更不好卖。

楼Sir还发现了两个项目,就是指导价都为9.5万/平,而且紧挨着的两个项目—中海和瑞叁号院和永定金茂府,实际售价却不一样。

从网签均价来看,永定金茂府的网签均价为9.35万/平,与9.5万/平的指导价相差不大。

而中海和瑞叁号院的网签均价只有8.91万/平,与9.5万/平的指导价相差6089元/平。

当然,虽然是在北京,也逃不出“性价比”这个词。

实际成交套数来看,截至6月6日,永定金茂府成交78套,而更“便宜”的中海和瑞叁号院成交了258套,是永定金茂府总成交的3倍还多。

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◎永定金茂府网签信息

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◎中海和瑞叁号院网签信息

在没有降价卖的4个项目中,咱们来说说栖海云颂。

栖海云颂在海淀,就在中海富华里汇园的南边,汇园的实际网签均价是8.26万/平,与栖海云颂的网签均价一样。

但在指导价方面,汇园是8.5万/平,栖海云颂却是8.2万/平,位置一样的情况下,栖海云颂完全可以顶着汇园的价格卖,不用刻意降价。

综上,北京的房地产市场,土地要看不太好的地会不会有人争抢,二手房要看老破小好不好卖,新房则要看有多少在顶着指导价在卖?

如果,冷门地块都出现争抢,二手房新成交大于新挂牌,新房大部分售价高于指导价,再来谈北京市场转暖了。

如果不是,那还是要淡定,不要人为制造焦虑和恐慌。

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