开发商与金融机构，赢家与输家尚难确定，只是被牵连的，一定是购房人。

01

浸淫房地产多年，攸克君总是能接到他人关于房子的“请托”，要么希望帮忙给开发商打个招呼，留个好户型；要么是希望能帮助申请一些折扣；再不济，最不靠谱儿的，也是有个别“朋友”托关系希望退房。攸克君觉得能帮就帮，能办的一般都给办了。

但最近遇到的几个请托，却都有些“好奇”。一位老友找到攸克君，问认不认识北京山水文园的老板。攸克君问他是不是要打折？他说不是。追问是不是要挑好户型，他仍然摇头；攸克君问难不成是要退房？他也摇头。那是什么事儿？多大的事儿，还一定要找老板才能办？

他实际上是想退钱。退钱和退房在他的经历中，并不是一个概念。山水文园位于北京东南三环外，东南四环以内，开发周期很长，大概时间跨度十几年的样子。去年底今年初，推出了最后一期，起了个特别厉害的名字，山水文园九御。客观而言，这个项目地段位置好，环境成熟，更关键的是，其中不少房子都已经建好了，眼见为实的“现房”，应该没什么风险。

这位好友看中选好房后，随即就准备付款，当时被告知，暂时还不能网签，如果看得上这个房子，可以先交一部分钱，等到可以网签的时候，再网签。考虑了一下，没什么问题，这位朋友就交了一笔钱，然后，开始等待正式的网签。

然而，网签始终没有等到。倒是新冠肺炎疫情先来了，疫情防控，售楼处关闭，打电话没人接，交了一笔大钱之后，他发现找不到开发商的人了，这时，他才想起来，在当时交钱的时候，也只是签订了一份购房意向协议书，而不是购房合同。

攸克君到住建委的网站上查了一下，以现房为条件查询，得到的结果是这样的：

以期房为条件查询，距离现在时间最近的预售许可证，是2009年发放的。

此时，他开始意识到，这事儿麻烦了。

而在人民网的地方政府留言版上，也有人给北京市领导留言，反映山水文园九御的问题，在人民网标注的状态上，则对此反映的情况“已办理”。

02

这种情况，房子在那里，似乎并不难解决，要么退钱，要么给房，但是，这个想法，似乎低估了经济活动的复杂性。那后面复杂的抵押和产权关系，确实也超出了一般购房人能够掌握的信息，以及可以理解的知识范畴。

攸克君找了几位了解项目情况的好朋友，他们提供了这样一种说法：这些已经建好的房子，其实可以更早卖，但山水文园位于东南三环黄金位置，由于拿地很早，当时的土地价款很低，如果那些建好的房子马上就开卖，土地增值税会高得吓人。于是，经过缜密研究，开发商决定，先缓一缓。

但是，建好的房子也不能全放在那里闲着。房地产的本质是金融生意——于是，这些已经建好的房产，被开发商拿去融资了，资金方是一家名称里带有中国著名地标的信托公司。

融资的时候，山水文园项目所在的位置、地段已经很值钱了。所以，这一部分已经建好的房产，即便融资的时候要打折，也给开发商融来了很大一笔资金。既然是找信托公司做债权融资，这个项目的一部分，就被抵押给信托公司了。

于是，在这家没有上市的信托公司的年报里，出现了这样一段话：

至于这笔钱的信息，在一位律师（个人信息已隐去）的自我介绍当中，也有所提及：

拿着这么大的一笔钱，老板决定做点大生意。和美国知名的六旗公司签了约，要在文旅领域大展宏图。老板很有战略思维，做事情也确实大开大阖。了解情况的朋友评价说，这个生意上，老板加了很大的杠杆，也确实有项目落地。

但是，其中有一个问题，就是已经落地的浙江山水文园六旗项目，因为种种原因，投资远远大于当时的预测，但这家开发商依然以很大的勇气，付出更大的代价做了下来。该交给美国合作方的钱交了，原来计划能低价获取的土地，最终还是通过竞价方式拿下，一个项目，付出了比以前更大的代价。

更关键的是，摊子已经铺开，各个项目都以此不计代价地建设是难以持续的。随即，这家开发商就陷入了资金链的危机，在四处找钱的同时，当时的经营管理团队忽然想起，不是还有房子么？

03

从法律角度上说，处在抵押状态的标的物，由于抵押状态，产权并未发生转移，所以，法律上产权方是可以卖的，但是，交易抵押物的款项，要进入到资金方设立的监管账户。

这是行规，一点也不过分，因为道理浅显而直接——我借给你钱，你把抵押物抵押给我，你也可以卖抵押物，但是，钱要放在资金方能够监管的账户里，你不能随便使用。只有在结束了融资关系，正式还清了钱，解除了抵押关系后，这笔钱才能由你直接支配。

如果按这样的方式操作，项目最后一期卖了，也不能由开发商自由调遣资金使用。这显然不能解决开发商面临的资金链问题。那么，问题来了，那些交了一部分钱的人，他们交的钱去哪里了？进了哪个账户？

在这样的情况下，于法律层面上，交钱的人就承担了很大的风险。从风控的角度而言，这几乎是一种“裸奔行为”。

资金方“合规”的监管行为，使得开发商的资金链并未得到缓解，所谓私下卖掉的房子所换回来的钱，他们也无法使用。但是，他们也更没有资金可以用于解押，因此，这就成为了一个死循环。

攸克君告诉那位朋友，这样的情况，钱要回来是很麻烦的了。

就目前项目进展攸克君也询问了山水文园项目方，但截至发稿，暂未收到回复。

04

这个北京楼市十分出名的豪宅项目，就这么打上了一个难解的“结”。开发商在等待着白衣骑士来救场，金融机构则等着变卖资产，处置股权来偿债。对这些“私下”买了这个项目最后一期房子的人来说，如果钱进了资金方设立的监管账户，那么或许还好办些，如果去了别处，那就十分复杂了。过去20年间，房地产之所以成为一个最赚钱的行业，一方面是源于资产价格的单边上扬；但更重要的，是房地产行业的杠杆率高，干起来容易。遥想攸克君在商学院上课的时候，一位很著名的老师对我说：商学院都告诉企业家要专业化、专业化，但现实却是，过去20年，只要做了房地产的企业，很少有没赚到钱的。房地产是重资产行业，但也恰恰是因为这点，为开发商借各种形式提供了融资便利。土地可以抵押，在建项目工程可以抵押，预售期内的房屋可以抵押，售房的回款，其实也是银行贷款。在这个北京东南三环的著名房地产项目上，又被放大了融资杠杆的便利程度。这是一个比太多行业更容易杠杆融资的领域。这也是房地产快速增长的奥秘所在。但是，当经济周期开始逆转，流动性不再充沛的时候，资金连的漏洞就会暴露出来。像这个项目如今所遭遇的，并非个案。这样的情况，另外一家名声显赫的公司也出现了，而且，论复杂程度，丝毫不比这个东南三环的著名项目低。攸克君咨询了几位银行和金融机构的朋友，得到了几个这样的结论：几乎所有的开发商，都会做这种类似的抵押融资，这不是一个“必杀”的条件，而是合法、合规履行手续的情况，该抵押的时候抵押，该解押的时候解押，就没有问题。如果这个程序出了问题个人购房者办理房产证就会有问题。因为在押状态的不动产，没法儿办理产权分割。开发商之前可以去抵押融资，是因为在交房办理房产证之前，整个项目的“大产权”归开发商所有，直到交房，才分割产权。而这个过程的前提，就是房子不存在抵押状态。无论是东南三环的这个著名项目，还是那个声明显赫的开发商，都是在解押的环节出现了问题，这就是一个轮盘赌。只是，开发商与金融机构，赢家与输家尚难确定，只是被牵连的，一定是购房人。像开篇提到的攸克君的那个朋友，钱该找谁去要呢？

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