在各中小房企清脆响亮的上市钟声中，海伦堡的上市申请又失效了。

　　11月27日，据香港联交所消息，今年5月2日曾更新过一次上市申请的海伦堡，如今其上市文件再次呈现“失效”状态。

图片来源：港交所截图

　　海伦堡方面在接受《国际金融报》记者采访时表示，根据香港联交所规定，申请资料在递交6个月后，失效是正常情况，“跟联交所、证监会运营效率放低也有关系”，“重新递交一下就可以了”。至于何时会对材料进行再次更新，“公司内部有自己的节奏，还是以公告口径为准”。

　　协纵策略管理集团联合创始人黄立冲告诉《国际金融报》记者，企业在递交上市申请之后，联交所上市部对材料进行审核，并提出各种问题，由企业给出回复，上市部在认为已经掌握了足够的信息后，再由上市委员会对企业的上市申请进行审阅，进入聆讯阶段，“聆讯有可能否决，也可能通过”。

　　由此来看，海伦堡此番再度经历上市申请失效，或因其在规定的时间内给出的回复无法令上市部满意。

　　不过，即便能顺利通过聆讯，海伦堡或还将面临认购不足、估值偏低、破发等问题。

　　赴港融资效果不佳

　　2019年以来，包括德信中国、中梁控股、银城国际在内的多家房企赴港上市，同时还有多家房企已经递交材料。

　　其中，2019年2月登陆港交所的德信中国，便曾出现认购不足。彼时的招股结果显示，德信中国公开发售共有约1690.6万股被认购，约占可供认购股份的32%。

　　中梁控股则出现了上市当日盘中破发的情况。银城国际也经历了首发盘中破发，11月27日，其最新股价收于2.61港元，较发行价上涨不足10%。

　　“当前，房地产调控不放松，在房企融资难度不降反升的趋势下，赴港上市往往会面临着估值偏低的现状。”58安居客房产研究院首席分析师张波指出，出现这种现象，其一是行业降温导致市场谨慎度提升，房地产调控不断加码导致房地产行业未来前景的不确定性增强，这直接影响到港交所对于内地赴港上市企业成功率；其二是定价偏低具有共性，“对于谋求在港上市的房企来说，达到上市的业绩要求或许不并困难，但在房地产市场环境并不乐观的现状下，如何吸引足够数量的投资者，以及能否接受市场偏低的定价是个问题”。

　　“市场受欢迎程度不高，要吸引人买就要够便宜。”黄立冲直言。

　　在此状况下，2019年上市的房企融资总额整体偏低。有数据显示，2018年上市的9家内地房地产企业共募资169.12亿港元，平均每家IPO募资约18.79亿港元。2019年上市的房企中，德信中国上市募资13.72亿港元、银城国际募资仅7.7亿港元、中梁控股募资27.73亿港元。

　　诸葛找房数据研究中心分析师陈霄指出，这样的情况将会直接影响到实际的融资效果，而有些企业因为自身规模小、盈利空间小，即使上市成功，募集资金可能也无法覆盖其上市成本，对于企业的可持续发展来说是个隐患。

　　不过，“只要能上市，正面影响还是大于负面影响的”。黄立冲指出，“募资金额少，以后还可以发债等。”

　　融资环境愈发严峻

　　至今未能达成上市这一目标的海伦堡，一直以来主要仰赖信托资管融资来解决对资金的需求。

图片来源：海伦堡上市申请文件

　　上市申请显示，2016年-2018年间，在海伦堡使用的各种融资方式中，信托资管融资占据了绝对主力，融资金额分别达到64.78亿元、136.45亿元、169.11亿元。2018年末，其信托融资总额在同期借款总额中占比达59.7%。

　　截至2019年2月28日，海伦堡信托资管融资未偿还总额已经达到177.96亿元，占当期借款总额的58.6%，并且到期日多数集中在2019年和2020年。

　　标普在2018年12月给出的一份评级报告中也提到这一融资结构可能给海伦堡带来的影响。标普指出，海伦堡逾60%的债务为信托贷款和其他非标融资，政策收紧可能会使该公司比其他同行业企业受到更大的影响。

　　不过，海伦堡也开始转向境内外资本市场融资。2018年，海伦堡在境内发行了两笔公司债，总规模为20亿元，票面利率分别为7.9%、7.8%。信息显示，这两笔公司债主要用途为偿还未到期的各类借款，包括各类信托、资管融资。

　　另据信息，2019年10月15日，海伦堡有一笔规模为3亿美元的债权在新加坡证券交易所上市，利率高达12.875%，资金用途为境内债务再融资。

　　11月25日，海伦堡2019年非公开发行公司债券获得深交所受理，该债券类别为私募，拟发行金额为30亿元，发行人为广东海伦堡地产集团有限公司。

　　但随着政策的收紧，据21世纪经济报道称，今年以来，多数银行发放房地产开发贷的范围已经从“50强”缩减至“30强”，而信托融资对项目要求也愈发严格。

　　这对于海伦堡来说，实在不是一个好消息。克而瑞销售排行榜数据显示，2019年前10个月，海伦堡全口径销售金额约454.3亿元，这不仅距离其2016年时提出的“三年千亿”目标尚远，或也意味着海伦堡未来的融资环境会更加严峻。