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49亿割肉续命、现金流同比大降605%,留给新湖中宝的时间不多
发布时间:2020-11-14 08:28 来源:地产申度

  要点提示:

  1. 历史不断重演:新湖年内已割肉回血90亿

  2. 流动性告急:经营性现金流同比大降605.19%

  3. 三道红线压顶:年底前或还需降低有息负债217亿

  寒冬来袭,对自身开发能力有限的开发商来说,土储过于丰富是毒,也可以是药。

  11月10日晚间,新湖中宝(600208.SH)发布公告称,将出售旗下浙江启辉实业有限公司35%股权、浙江启隆实业有限公司50%股权予以融创中国(01918.HK)及其全资子公司。

  启辉实业35%股权作价11.44亿元,其中股权转让价款350万元,而对于启隆实业的50%股权,融创方面将支付/投入合计总额为38亿元的交易价款,其中股权转让价款11.28亿元。上述两家公司股权总交易对价为49.44亿元。

  

  历史不断重演:

  年内已割肉回血90亿

  据悉,本次交易涉及的目标项目主要为项目公司所持有的亚龙古城国际花园项目,项目位于上海市黄浦区,具体位置为中华路以东、方浜中路以南、松雪街以西、复兴东路以北处的508号街坊地块。但截至目前,该地块尚有少量户数未完成拆迁。

  一同被转让的还有项目公司所持有的位于温州西湾的8幅土地,这些土地的总使用面积超过了41万方,与上海亚龙古城国际花园项目相比,温州西湾的项目整体体量更大,项目周期更长。

  “(这些旧改收购项目)对于开发能力并没有这么强的新湖来说,可以说是一种资金成本的拖累。”一位业内人士如此评价道。

  而事实上,让渡上海内中环及其周边城市的优质项目,并借他人之手来进行操盘,这样的操作对新湖来说,早已不算什么新鲜事了。

  在与融创携手之前,新湖还是绿城来往密切的合作者。

  早在2019年12月,新湖中宝就发布公告称,向绿城子公司转让上海明珠城三期35%股权,交易总对价36亿元,其中股权对价5.5亿元、债权对价30.5亿元。和亚龙古城国际一样,明珠城项目也同样位于上海市中心核心位置,规划总建筑面积要高达20.27万方。

  今年4月20日,新湖中宝再次联手绿城,将上海中瀚置业有限公司35%股权、浙江启丰实业有限公司100%股权售予绿城,交易价款分别约为19亿元和3.79亿元。其中,上海中瀚置业有限公司所持有的正是位于上海静安区的青蓝国际城项目二期。

  4月27日,新湖中宝又以18.23亿元向绿城子公司转让其子公司股权及相应权利和权益,双方宣布将合作开发启东“海上明珠城”项目。此外,一同被交易的还有沈阳“仙林金谷”项目、“新湖湾”项目和“新湖美丽洲”项目系等项目。

  

  这一通连续出售累计为新湖中宝回笼了资金41.02亿元,倘若再把此次出售予融创的项目算上,那么,今年以来,新湖中宝通过出售项目已经累计回血了90多亿,出售项目涉及的土地面积合计达到235.63万方。

  尽管相比起其他中型房企,新湖中宝的手上有着大量优质土地储备,但显然,这些土储并没有转换为销售收入,反倒当作“嫁衣”给了其他房企。

  

  流动性告急:

  经营现金流量同比大降605.19%

  如此这般卖卖卖的同时,新湖中宝的实控人黄伟也在通过质押股权、借新还旧的方式,来缓解新湖中宝的偿债压力。

  

  (近期新湖中宝质押情况一览 图片来源:同花顺FinD)

  11月3日,新湖中宝发布公告称,公司实际控股人黄伟解除质押2.26亿股公司股份,占其所持股份22.17%,占公司总股本2.63%。但同时,公司实际控股人黄伟质押2.54亿股股份,占其所持股份26.13%,占公司总股本2.95%。

  11月5日晚间,新湖中宝再次发布公告称,公司股东黄伟将其所持2.09亿股股份进行解除质押,占所持股份比例14.4%,占总股本2.43%。但之后,黄伟将其所持1.42亿股股份再次进行质押,占所持股份比例9.81%,占总股本1.65%。质押用途为主要用于所投资企业的经营周转。

  据此,黄伟及其一致行动人合计质押股份数占其持有公司股份总数的74.92%,占公司总股本的比例为42.77%。

  从大手笔甩卖资产到一次次质押股权,新湖中宝的种种资本运作都在显示,该公司的资金环境正在恶化,而近期披露的三季报数据更是证实了其企业现金流正在告急。

  三季报数据显示,新湖中宝前三季度累计实现营业总收入80.25亿,同比下降27.45%;合同销售收入95.17亿元,同比下降5.21%;利润方面,前9月归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润约9.56亿元,较去年同期25.4亿元,大幅减少62.37%。

  更要命的是,期内经营活动产生的现金流量同比下降605.19%,录得-6.4亿元。报告显示,期初时新湖中宝的预付款项为2.15亿元,但报告期末达到了3.86亿元,变动幅度达79.36%。

  对此新湖中宝解释称,“主要系公司预付拆迁款所致。”也就是说,过多的土地储备及拆迁补偿款项预付,确实拖累了新湖中宝的财务状况。

  

  “三道红线”压顶:

  或还需降低有息负债217亿

  三季报显示,该公司短期借款53.15亿元,相比期初增长34.21%。期末现金及现金等价物余额118.26亿元。此外,新湖中宝仅一年内到期的非流动负债就达132.96亿元。

  这还没有算上其于2018年度发行的中期票据(18新湖中宝MTN001),也需于2021年3月29日前付息,最新票面利率为6.8%。

  

  (18新湖中宝MTN001中期票据情况 图片来源:同花顺FinD)

  压力不仅来自于旧债,还来自于监管部门对整个行业“三道红线”的要求。

  具体而言,对比“红线一:剔除预收款后的资产负债率不大于70%”,新湖中宝账面合同负债达202.47亿元,剔除预收款后负债总规模为945.57亿元,资产负债率达到71.5%,超过红线1.5个百分点。

  对比“红线二:净负债率不大于100%”,截至6月底,新湖中宝的净负债率达到158%,其中有息负债规模合计742.82亿元,股东权益376.88亿元,如果保持现金和净资产水平不变,其有息负债需降低约217亿元。

  对比“红线三:现金短债比不小于1倍”,新湖中宝上半年“货币资金+受限制现金”合计148.94亿元,而公司短期债务208.13亿元,现金短债比为0.72,至少还需减少59.19亿元的短债。

  按照上述计算,新湖中宝剔除预收款后的资产负债率为71.5%,净负债率为158%,现金短债比0.72,连续踩了3条红线。2021年前,新湖中宝至少还需要降低217亿元的有息负债以及59.19亿元短债,才有可能“过关”。

  由此可见,留给新湖中宝的时间,真的不多了。

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